Modelo Acuerdo Privado Resolución Mutuo Acuerdo Compromiso Venta y Devolución Arras (Actualizado 2024)

 

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2. Las arras en un contrato privado de compraventa de inmuebles

2.1. ¿Qué son las arras en un contrato privado de compraventa?

Las arras son unas cláusulas que se encuentran en el contrato privado de compraventa previo a su formalización, y a través de ésta, tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la compraventa futura de la propiedad, en la que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o a cuenta del precio total de la operación. En otras palabras, este pacto es un compromiso de compraventa en el que el comprador reserva el derecho de adquirir el bien inmueble, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero previamente acordada, mientras que el vendedor se compromete a vender el bien en las condiciones pactadas. ➡️ Es común que muchas personas subestimen la importancia del contrato privado de compraventa con arras, pero en realidad este documento es de gran relevancia. De hecho, se trata de una transcripción adelantada del contenido de la futura escritura pública de compraventa, donde se definen las condiciones de la operación y se establecen las consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por causas imputables a alguna de las partes.  

2.2. Tipos de arras

Existen diferentes tipos de arras: las arras penitenciales, confirmatorias y penales, y cada una tiene efectos distintos. Las arras confirmatorias y arras penitenciales son las más usuales en la práctica, por lo que merece la pena diferenciarlas.  

2.2.1. Las arras penitenciales

Las arras penitenciales son un pacto que puede incluirse dentro de un contrato de compraventa y permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo sin necesidad de justificar una causa. La finalidad de las arras penitenciales es establecer una cantidad económica que deberá ser abonada en caso de que el comprador o vendedor decida desistir del contrato antes de su consumación. Esto significa que las partes tienen la posibilidad de desistir del cumplimiento del contrato a cambio del pago acordado en concepto de arras penitenciales. ➡️ En el caso de que sea el comprador quien desista del contrato, perderá la cantidad entregada como arras al vendedor. ➡️ Por otro lado, si es el vendedor quien desiste del contrato, deberá devolver al comprador el doble del importe recibido como arras. Esta tipología de arras es la única que se regula de forma expresa en el Código Civil:

Artículo 1.454 del Código Civil Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es importante tener en cuenta que, en un acuerdo privado de compraventa con arras, si no se especifica el tipo de arras, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, es decir, su finalidad será la de asegurar la realización del contrato. Es por ello que, es muy importante que las partes establezcan claramente en el contrato el tipo de arras que han acordado y las consecuencias que tendrán en caso de incumplimiento. Por ejemplo, si se desea pactar las arras penitenciales, será necesario que se haya pactado expresamente o que se haga referencia al Artículo 1.454 del Código Civil español.  

2.2.2. Las arras confirmatorias

En caso de que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones en el contrato de arras, no podrá rescindirlo unilateralmente. En su lugar, se aplicarán las reglas generales que rigen el incumplimiento de obligaciones, las cuales se encuentran establecidas en el Artículo 1.124 del Código Civil. Esto significa que la parte perjudicada tendrá dos opciones a su disposición: ✅ En primer lugar, puede exigir el cumplimiento de la obligación incumplida y solicitar que se abonen los intereses correspondientes. ✅ En segundo lugar, se puede optar por resolver la obligación y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, junto con los intereses correspondientes. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no se consideran una indemnización de daños y perjuicios en sí mismas, ya que en ese caso estaríamos hablando de arras penales. En el supuesto de que el afectado decida exigir el cumplimiento, pero éste resulte imposible, tendrá la opción de solicitar la resolución de la obligación en una fecha posterior.

3. La condición suspensiva en un contrato privado de compraventa de inmuebles

La condición suspensiva es una cláusula en un contrato que establece que la efectividad del acuerdo está sujeta a la realización de un evento o cumplimiento de una condición previa. En el contexto de un contrato privado de compraventa de inmuebles, la condición suspensiva se refiere a la realización de la compraventa y establece que el cumplimiento del contrato sólo tendrá lugar si se cumplen ciertas condiciones previas especificadas en el acuerdo. Ejemplos de condiciones suspensivas son cuando el vendedor tenga que completar los trámites necesarios para la herencia que afectan a la propiedad que se pretende vender, o que el comprador deba obtener un préstamo hipotecario para poder pagar el precio acordado. La inclusión de una condición suspensiva en un contrato privado de compraventa de inmuebles tiene como objetivo proteger los intereses de ambas partes y asegurar que la transacción se lleve a cabo de acuerdo a los términos acordados.  

4. Resolución del compromiso de compraventa

✅ El acuerdo privado de resolución de mutuo acuerdo de compromiso de venta y devolución de arras se trata de un documento que tiene como finalidad establecer las condiciones de rescisión del contrato de compraventa, mediante el acuerdo amistoso de las partes implicadas. A través de este acuerdo, se establecen los términos y condiciones que regirán la devolución de las arras entregadas por el comprador, en caso de que la compraventa no se formalice.  

4.1. Elementos esenciales

Entre las cláusulas que deben incluirse en un acuerdo privado de resolución de mutuo acuerdo de compromiso de venta y devolución de arras, destacan las siguientes: ✅ Identificación de las partes: En primer lugar, es importante identificar a las partes que suscriben el acuerdo, especificando su nombre, apellidos, DNI, NIE o NIF y dirección postal. ✅ Identificación del contrato: También es importante detallar el contrato que se resuelve mediante el acuerdo, haciendo referencia a la fecha de firma del mismo y a su contenido. ✅ Causas de la resolución: En el acuerdo privado de resolución de mutuo acuerdo de compromiso de venta y devolución de arras pueden incluirse las causas que motivan la rescisión del contrato de compraventa. Estas causas pueden ser diversas, como la falta de financiación, la imposibilidad de obtener las licencias necesarias, la aparición de defectos o vicios ocultos en la propiedad, entre otras. ✅ Devolución de las arras: En caso de que se hayan entregado arras o señal en el momento de la firma del contrato, el acuerdo debe establecer el plazo y la forma en que se efectuará la devolución de las mismas. Es fundamental que se especifique el plazo en el que se llevará a cabo la devolución de las arras, así como la forma en que se realizará el pago. ✅ Gastos y cargas: Opcionalmente, en este acuerdo también se puede contemplar la distribución de los gastos y cargas que pudieran haberse generado como consecuencia de la firma del contrato. ✅ Aceptación y firma: Por último, el acuerdo debe contar con la aceptación y firma de ambas partes para que tenga validez y pueda ser considerado un documento vinculante. Es relevante señalar que, en caso de no llegar a un acuerdo mutuo, podría tener que resolverse el contrato privado de compraventa mediante un proceso judicial, en el cual se deberá de reclamar al vendedor la devolución de las cantidades correspondientes en concepto de arras.  

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