Modelo Contrato Privado Compraventa Inmueble con Arras PENITENCIALES y Condición Suspensiva (Actualizado 2025)

 

2. Validez de un contrato privado de compraventa de inmuebles

En España, un contrato privado de compraventa de un inmueble es perfectamente válido desde un punto de vista legal, tal como establece el Art. 1.278 del Código Civil, que dispone que «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Sin embargo, un contrato privado no ofrece las mismas garantías jurídicas que un contrato público que ha sido formalizado ante un notario. ➡️ Por ejemplo, el contrato privado puede ser menos seguro para las partes porque implica la posible existencia de deudas del anterior propietario del inmueble. Si el inmueble todavía figura a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, el inmueble podría llegar a ser embargado para pagar las deudas del vendedor, lo que podría generar problemas al nuevo propietario. Es decir, en el caso de un contrato privado, el nuevo propietario podrá demostrar su derecho a la propiedad, pero tendrá que pasar por un proceso legal más largo y complicado para poder hacer valer sus derechos en caso de que se produzca un embargo. Por el contrario, si el contrato se ha formalizado ante un notario mediante escritura pública y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el embargo no llegará a producirse, ya que el inmueble se habrá transferido oficialmente a su nuevo propietario. ➡️ En resumen, mientras que un contrato de compraventa privado es una opción viable, no ofrece las mismas garantías jurídicas que un contrato público, puesto que este último se encuentra respaldado por la firma del notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que puede evitar futuros problemas legales y asegurar la propiedad del inmueble. Por esta razón, es fundamental que un contrato privado de compraventa se eleve a escritura pública en una notaría con posterioridad.

3. Ventajas de formalizar el contrato de compraventa de inmuebles mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad

Como ya se ha mencionado, el contrato privado de compraventa de inmuebles es completamente válido y es una herramienta muy útil para acordar las condiciones de la transacción antes de elevarla a escritura pública. Esto permite que ambas partes estén de acuerdo en los términos de la compraventa, incluyendo cláusulas importantes como la cláusula de arras. No obstante lo anterior, es importante que este contrato privado posteriormente se formalice mediante escritura pública y que esta se inscriba en el Registro de la Propiedad por diferentes motivos: ✅ El vendedor quedará liberado de las obligaciones que surgen de la propiedad sobre un bien inmueble, como el pago de impuestos, el mantenimiento de la finca, el pago de cuotas comunitarias, entre otras. ✅ Al formalizar la compraventa mediante escritura pública y registrarlo, el vendedor puede evitar posibles fraudes o reclamaciones futuras por parte del comprador. ✅ El comprador podrá demostrar de manera fácil e indiscutible la propiedad sobre el bien inmueble. Esto es especialmente importante en caso de conflictos legales con terceros, ya que al estar el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad, se puede demostrar la propiedad del bien de manera fehaciente y evitar así posibles problemas en el futuro. En definitiva, formalizar el contrato de compraventa mediante escritura pública y registrarla en el Registro de la Propiedad es una práctica altamente recomendable para asegurar los intereses y posiciones de ambas partes.

4. Elementos esenciales en un contrato de compraventa privado de inmuebles

El contrato de compraventa es un documento que debe ser detallado y completo para que ambas partes puedan tener claridad sobre las condiciones y obligaciones que asumen. Algunos de los aspectos más importantes que deben ser contemplados en el contrato son:

4.1. La partes involucradas: La parte compradora y la parte vendedora

Es fundamental identificar a ambas partes involucradas en el contrato. Además, existen ciertas circunstancias que es necesario tener en cuenta, tales como:

4.2. Inmueble objeto de la compraventa

Es fundamental delimitar correctamente la vivienda objeto de compraventa en el contrato privado, una vez identificado el vendedor o vendedores. Para ello, es necesario describir por escrito en el contrato la tipología de la vivienda (chalet, dúplex, piso, ático, etc.), su ubicación precisa (ciudad, calle, piso, puerta, etc.) y la delimitación con respecto a otras viviendas o parcelas (a la izquierda, a la derecha, etc.) y su información registral. Además, es importante indicar por escrito en el contrato cuál es el título de propiedad del vendedor sobre la misma, ya sea propietario, nudo-propietario u otra figura legal. De esta manera, se evita cualquier tipo de confusión o malentendido sobre la propiedad que se está adquiriendo y se asegura una transacción clara y transparente. ➡️ Además, se puede añadir una cláusula sobre la posibilidad de que el comprador realice una inspección previa del inmueble, para constatar su estado físico y su adecuación para el uso previsto.

4.3. Entrega de la posesión del inmueble objeto de compraventa

✅ Para que un comprador pueda considerarse como nuevo propietario de un inmueble, es importante que se produzca la entrega de la posesión del mismo. En el caso de un contrato privado, es necesario que se especifique claramente la fecha en que se realizará dicha entrega. ➡️ Sin embargo, en el caso de un contrato notarial, la propia escritura ante el notario sirve como acto de entrega de la posesión del inmueble, por lo que no es necesario especificar una fecha de entrega adicional. Además, el hecho de que la escritura notarial se inscriba en el Registro de la Propiedad otorga una mayor seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.

4.4. Cargas de la vivienda

✅ El apartado de las cargas de la vivienda es crucial en un contrato de compraventa de inmuebles, y se recomienda que el vendedor adjunte una Nota Simple del Registro de la Propiedad al contrato. Esta nota debe especificar si la vivienda está libre de cargas, o en caso contrario, qué tipo de cargas existen (hipotecas, embargos, etc.). De esta manera, se puede conocer con exactitud si existen cargas que puedan afectar a la propiedad y evitar sorpresas desagradables en el futuro. Se recomienda que en el contrato de compraventa se aclaren las posibles cargas que pueda tener la vivienda, y se establezcan las obligaciones de ambas partes en relación a las mismas. ➡️ Es importante determinar quién será responsable de los costes relacionados con la eliminación de estas cargas, como la cancelación de deudas, impuestos y honorarios de profesionales. Si la vivienda se encuentra hipotecada o embargada, es importante asegurarse de que la operación se pueda llevar a cabo sin problemas legales posteriores. De lo contrario, el acreedor podría ejecutar la hipoteca o embargo y el comprador podría perder la propiedad adquirida. Si la vivienda objeto de la compraventa tiene una hipoteca, existen dos opciones como comprador:

1. Subrogarse en la hipoteca existente con el banco del vendedor, en las condiciones que se acordaron entre el vendedor y el banco original, incluyendo el saldo pendiente, la mensualidad y las comisiones de cancelación, entre otras.

2. La otra opción es que el vendedor, utilizando el dinero que le pagarás, se comprometa a cancelar la hipoteca que pesa sobre la vivienda y, a continuación, te venda la propiedad sin cargas. En este caso, el vendedor asume los gastos de cancelación de la hipoteca y tú podrás negociar con tu banco para establecer nuevas condiciones si necesitas una hipoteca.

En el contrato de compraventa, debes detallar la opción elegida para evitar errores y compromisos que puedan recaer sobre el comprador después de adquirir la vivienda.

4.5. Comunidad de propietarios

Es importante tener en cuenta el pago de la comunidad de propietarios al comprar una vivienda, ya que algunos propietarios no cumplen con sus obligaciones y esto puede afectar al comprador. Antes de hacer cualquier acuerdo con el vendedor, es recomendable leer los estatutos de la comunidad para conocer su organización y solicitar los recibos de la comunidad, incluyendo los recibos extraordinarios o derramas. Además, es fundamental verificar con el Presidente de la comunidad y/o el administrador de la finca que el vendedor esté al día con sus pagos ordinarios y extraordinarios con la comunidad. Es importante recordar que si el vendedor tiene recibos impagados, la comunidad puede exigirle al comprador regularizarlos, incluso si ya se los ha reclamado al vendedor. Por lo tanto, es ideal incluir en el contrato una cláusula que declare que el vendedor está al día con sus pagos periódicos a la comunidad de propietarios, ordinarios y extraordinarios, y que se anexe una certificación emitida por el administrador de la comunidad de propietarios que certifique lo anterior.

4.6. Estado de la vivienda y sus anexos

Es importante asegurarse del estado de la vivienda antes de cerrar la compraventa. Se recomienda que el vendedor declare por escrito que la vivienda se vende en perfecto estado de conservación, incluyendo las zonas comunes. Además, se debe indicar si se incluyen anexos como plaza de garaje y/o trastero en la venta y su estado de conservación. Es importante también conocer cuándo se realizó la Inspección Técnica de Edificaciones y el resultado de la misma. Se puede solicitar al vendedor que aporte certificación del presidente de la comunidad de propietarios o del administrador o el propio informe de la ITE para asegurarse del buen estado del edificio. En el contrato de compraventa es recomendable incluir una cláusula que especifique que el vendedor garantiza el buen estado de la vivienda y sus anexos, y que se compromete a realizar las reparaciones necesarias antes de la entrega de las llaves.

4.7. Precio compraventa

En el contrato de compraventa de vivienda es fundamental establecer el precio de la vivienda y la forma de pago, ya sea de forma total o aplazada. En caso de que el precio se aplace, es importante especificar por escrito cómo se llevará a cabo el pago aplazado, ya sea mediante pagos sucesivos para posteriormente otorgar la escritura pública o mediante subrogación del comprador en la hipoteca del vendedor. Por otro lado, es común acordar el pago de arras, que son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal o garantía (y que normalmente también forman parte del precio). Es importante que en el contrato se especifique el importe de las arras, así como las condiciones en las que se pueden perder o recuperar, dependiendo de si es el comprador o el vendedor quien incumple el contrato.

4.8. Gastos compraventa

Lo habitual en los contratos es que se indique de manera escueta que «los gastos serán según Ley» en este aspecto. ➡️ En este caso particular, el vendedor será responsable de pagar la Plusvalía y la mayoría de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador tendrá que pagar las copias que se puedan hacer de la escritura, los gastos de inscripción registral y los impuestos (IVA si es una propiedad nueva, Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano). Sin embargo, en el contrato privado se puede acordar cualquier tipo de distribución de gastos, incluso que todos ellos recaigan en el comprador (lo cual es completamente legal). Si eres el comprador, debes negarte a aceptar esta cláusula.

4.9. Inscripción compraventa en el Registro de la Propiedad

Es importante recordar que al firmar un contrato privado, las partes involucradas quedan obligadas plenamente y esto puede ser suficiente para llevar a cabo la compra de una vivienda, sin necesidad de inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. ❗ Sin embargo, si como comprador no inscribes la propiedad en el Registro de manera inmediata, podrías enfrentar graves problemas. Esto se debe a que no figurarías como propietario legítimo en el Registro y el vendedor podría actuar de manera fraudulenta. Por esta razón, es altamente recomendable inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Dado que el documento privado (el contrato) no es suficiente para realizar la inscripción en el Registro, ni tampoco para solicitar una hipoteca en el banco, es imprescindible otorgar una escritura pública notarial de la compraventa, es decir, comunicar el acuerdo a un Notario para que este redacte una escritura pública del mismo.

5. Las arras en un contrato privado de compraventa de inmuebles

Las arras son unas cláusulas que se encuentran en el contrato privado de compraventa previo a su formalización, y a través de esta, tanto el comprador como el vendedor se comprometen a ejecutar la compraventa futura de la propiedad, en la que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o a cuenta del precio total de la operación. En otras palabras, este pacto es un compromiso de compraventa en el que el comprador reserva el derecho de adquirir el bien inmueble, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero previamente acordada, mientras que el vendedor se compromete a vender el bien en las condiciones pactadas. ➡️ Es común que muchas personas subestimen la importancia del contrato privado de compraventa con arras, pero en realidad este documento es de gran relevancia. De hecho, se trata de una transcripción adelantada del contenido de la futura escritura pública de compraventa, donde se definen las condiciones de la operación y se establecen las consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por causas imputables a alguna de las partes.

5.1. Las arras penitenciales

Las arras penitenciales son un pacto que puede incluirse dentro de un contrato de compraventa y permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo sin necesidad de justificar una causa. La finalidad de las arras penitenciales es establecer una cantidad económica que deberá ser abonada en caso de que el comprador o vendedor decida desistir del contrato antes de su consumación. Esto significa que las partes tienen la posibilidad de desistir del cumplimiento del contrato a cambio del pago acordado en concepto de arras penitenciales. ➡️ En el caso de que sea el comprador quien desista del contrato, perderá la cantidad entregada como arras al vendedor. ➡️ Por otro lado, si es el vendedor quien desiste del contrato, deberá devolver al comprador el doble del importe recibido como arras. Esta tipología de arras es la única que se regula de forma expresa en el Código Civil:

Artículo 1454 del Código Civil Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es importante tener en cuenta que, en un acuerdo privado de compraventa con arras, si no se especifica el tipo de arras, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, es decir, su finalidad será la de asegurar la realización del contrato. Es por ello que, es muy importante que las partes establezcan claramente en el contrato el tipo de arras que han acordado y las consecuencias que tendrán en caso de incumplimiento. Por ejemplo, si se desea pactar las arras penitenciales, será necesario que se haya pactado expresamente o que se haga referencia al artículo 1.454 del Código Civil español. ✅ Si has decidido pactar arras penitenciales para proteger tus intereses en una operación de compraventa inmobiliaria, te podemos ayudar con nuestro Modelo Contrato Compraventa Inmuebles con Arras PENITENCIALES y Condición Suspensiva.

5.2. Las arras confirmatorias

En caso de que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones en el contrato de arras, no podrá rescindirlo unilateralmente. En su lugar, se aplicarán las reglas generales que rigen el incumplimiento de obligaciones, las cuales se encuentran establecidas en el Artículo 1.124 del Código Civil. Esto significa que la parte perjudicada tendrá dos opciones a su disposición: ✅ En primer lugar, puede exigir el cumplimiento de la obligación incumplida y solicitar que se abonen los intereses correspondientes. ✅ En segundo lugar, se puede optar por resolver la obligación y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, junto con los intereses correspondientes. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no se consideran una indemnización de daños y perjuicios en sí mismas, ya que en ese caso estaríamos hablando de arras penales. En el supuesto de que el afectado decida exigir el cumplimiento, pero éste resulte imposible, tendrá la opción de solicitar la resolución de la obligación en una fecha posterior.

6. La condición suspensiva en un contrato privado de compraventa de inmuebles

La condición suspensiva es una cláusula en un contrato que establece que la efectividad del acuerdo está sujeta a la realización de un evento o cumplimiento de una condición previa. ➡️ En el contexto de un contrato privado de compraventa de inmuebles, la condición suspensiva se refiere a la realización de la compraventa y establece que el cumplimiento del contrato solo tendrá lugar si se cumplen ciertas condiciones previas especificadas en el acuerdo. Ejemplos de condiciones suspensivas son cuando el vendedor tenga que completar los trámites necesarios para la herencia que afectan a la propiedad que se pretende vender, o que el comprador deba obtener un préstamo hipotecario para poder pagar el precio acordado. La inclusión de una condición suspensiva en un contrato privado de compraventa de inmuebles tiene como objetivo proteger los intereses de ambas partes y asegurar que la transacción se lleve a cabo de acuerdo a los términos acordados.

7. ¿Es necesario incluir una cláusula de arras y condición suspensiva en un contrato privado de compraventa?

No es necesario incluir una cláusula de arras y condición suspensiva en un contrato de compraventa, pero pueden ser útiles en algunos casos. La inclusión de una cláusula de arras y condición suspensiva en un contrato puede aumentar la seguridad y la protección de ambas partes, especialmente en transacciones complejas o cuando se requiere un compromiso adicional por parte del comprador. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que la inclusión de estas cláusulas puede ser vista como un obstáculo o una complicación adicional en la transacción. Por lo tanto, la decisión de incluirlas o no dependerá de las circunstancias individuales de cada caso y de las necesidades y preferencias de las partes involucradas.

8. Rebaja de precio por retraso en la firma de compraventa

Cuando se produce un retraso en la firma de la escritura de compraventa de un inmueble, el comprador puede tener derecho a solicitar una rebaja en el precio acordado inicialmente. Este escenario se relaciona con el incumplimiento de plazos establecidos en el contrato de arras o en el contrato privado de compraventa. La rebaja de precio por retraso se basa en el principio de incumplimiento contractual. Según el Código Civil español, cuando una de las partes incumple lo pactado en un contrato, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución del mismo, además de una indemnización por daños y perjuicios.

8.1. Condiciones para solicitar la rebaja

Para poder reclamar una rebaja en el precio debido al retraso en la firma, se deben cumplir ciertas condiciones:

1. Existencia de un plazo establecido: Debe haber una fecha límite acordada para la firma de la escritura pública.
2. Incumplimiento injustificado: El retraso debe ser por causas imputables al vendedor y no estar justificado por fuerza mayor.
3. Perjuicio demostrable: El comprador debe poder demostrar que el retraso le ha causado un perjuicio económico.

8.2. Cálculo de la rebaja

La cuantía de la rebaja no está establecida de forma fija en la ley, sino que dependerá de varios factores:

• Duración del retraso
• Perjuicios económicos sufridos por el comprador
• Posibles cláusulas penales establecidas en el contrato

Generalmente, se suele calcular en base a un porcentaje del precio de venta por cada día o semana de retraso.

8.3. Proceso de reclamación

1. Comunicación formal: Notificar al vendedor por escrito el incumplimiento y la intención de solicitar una rebaja.
2. Negociación: Intentar llegar a un acuerdo amistoso sobre la cuantía de la rebaja.
3. Mediación: Si no hay acuerdo, se puede recurrir a un mediador inmobiliario.
4. Acción judicial: Como último recurso, se puede interponer una demanda solicitando la rebaja del precio.

8.4. Consideraciones importantes

• Es crucial revisar detenidamente el contrato de arras o el contrato privado de compraventa para verificar las cláusulas relacionadas con los plazos y las penalizaciones por retraso.
• La rebaja de precio es una alternativa a la resolución del contrato. El comprador debe evaluar qué opción le resulta más beneficiosa según su situación particular.
• En algunos casos, el retraso puede deberse a causas ajenas al vendedor (por ejemplo, trámites administrativos). En estos casos, la posibilidad de obtener una rebaja puede ser limitada.

En conclusión, la rebaja de precio por retraso en la firma de una compraventa inmobiliaria es una opción viable para los compradores afectados por demoras injustificadas. Sin embargo, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para evaluar cada caso particular y determinar la mejor estrategia a seguir.

9. Resolución del compromiso de compraventa

9.1. Elementos esenciales

Entre las cláusulas que deben incluirse en un acuerdo privado de resolución de mutuo acuerdo de compromiso de venta y devolución de arras, destacan las siguientes: ✅ Identificación de las partes: En primer lugar, es importante identificar a las partes que suscriben el acuerdo, especificando su nombre, apellidos, DNI, NIE o NIF y dirección postal. ✅ Identificación del contrato: También es importante detallar el contrato que se resuelve mediante el acuerdo, haciendo referencia a la fecha de firma del mismo y a su contenido. ✅ Causas de la resolución: En el acuerdo privado de resolución de mutuo acuerdo de compromiso de venta y devolución de arras pueden incluirse las causas que motivan la rescisión del contrato de compraventa. Estas causas pueden ser diversas, como la falta de financiación, la imposibilidad de obtener las licencias necesarias, la aparición de defectos o vicios ocultos en la propiedad, entre otras. ✅ Devolución de las arras: En caso de que se hayan entregado arras o señal en el momento de la firma del contrato, el acuerdo debe establecer el plazo y la forma en que se efectuará la devolución de las mismas. Es fundamental que se especifique el plazo en el que se llevará a cabo la devolución de las arras, así como la forma en que se realizará el pago. ✅ Gastos y cargas: Opcionalmente, en este acuerdo también se puede contemplar la distribución de los gastos y cargas que pudieran haberse generado como consecuencia de la firma del contrato. ✅ Aceptación y firma: Por último, el acuerdo debe contar con la aceptación y firma de ambas partes para que tenga validez y pueda ser considerado un documento vinculante. Es relevante señalar que, en caso de no llegar a un acuerdo mutuo, podría tener que resolverse el contrato privado de compraventa mediante un proceso judicial, en el cual se deberá de reclamar al vendedor la devolución de las cantidades correspondientes en concepto de arras.