Modelo Contrato Disolución Comunidad Bienes (Actualizado 2025)

 

1. ¿Qué es una comunidad de bienes?

Según la legislación española, cuando dos o más personas comparten la propiedad de una cosa o un derecho, se crea lo que se denomina comunidad de bienes. Esta modalidad jurídica puede ser muy útil para los autónomos que quieren emprender un negocio en común y compartir costes y beneficios. ✅ De esta manera, la comunidad de bienes se convierte en una alternativa atractiva para las pequeñas y medianas empresas, ya que permite la unión de varios empresarios que deciden llevar a cabo una actividad empresarial conjunta, obteniendo así un beneficio en común. Además, esta figura no solo se aplica al mundo empresarial, sino que también puede darse en situaciones cotidianas, como cuando varias personas compran juntas una vivienda o un vehículo. ¿Necesitas ayuda para constituir tu Comunidad de Bienes (C.B.)? ¡Estamos aquí para ayudarte! Ofrecemos un servicio especializado en la creación de sociedades en España. Te brindaremos apoyo integral durante todo el proceso, garantizando el cumplimiento de todos los trámites legales y resolviendo cualquier duda que puedas tener. Haz clic aquí para saber más.

1.1. Ejemplos de comunidad de bienes

Existen varios casos en los que se puede dar una comunidad de bienes, pero algunos de los ejemplos más comunes son los siguientes:

• Comunidades de bienes entre emprendedores. Esta situación se da cuando varios emprendedores deciden colaborar para iniciar un proyecto empresarial en común, pero cada uno mantiene su independencia y no comparten los beneficios y riesgos de la actividad. Por ejemplo, varios emprendedores pueden compartir una oficina o algunos equipos y materiales, pero cada uno se encarga de su propia área de negocio.
• Comunidades de bienes en el sector inmobiliario. En este caso, cada propietario tiene una parte que puede utilizar de forma individual (como un apartamento o un local), pero también existen elementos comunes que deben ser compartidos y mantenidos por todos los propietarios (como las zonas comunes o la fachada del edificio).
• Comunidades de bienes entre herederos. Si un bien es heredado por varios herederos, estos pueden formar una comunidad de bienes hasta que se reparta la herencia entre ellos. Esto puede incluir también negocios que hayan sido heredados.
• Comunidades de bienes entre familiares. Este tipo de comunidades se pueden dar por diferentes razones, como por ejemplo por una donación, por una herencia que no se ha repartido por completo, por una adquisición conjunta de un bien, entre otros. En estos casos, los familiares comparten la propiedad del bien en cuestión.

 

1.2. Ventajas y desventajas de las comunidades de bienes

Las Comunidades de Bienes presentan tanto ventajas como desventajas, por lo que es crucial evaluar en cada caso si su constitución es beneficiosa o no.  

1.2.1. Ventajas de las comunidades de bienes

1. Trámites sencillos: La constitución de una comunidad de bienes implica trámites simples en comparación con una sociedad limitada.
2. Sin capital mínimo: No se requiere un capital mínimo para establecer una comunidad de bienes.
3. Sin límite de comuneros: No hay un número máximo de participantes en una comunidad de bienes.

 

1.2.2. Desventajas de las comunidades de bienes

1. Responsabilidad ilimitada: Los comuneros asumen una responsabilidad ilimitada y solidaria. Esto significa que cada socio es responsable con sus bienes presentes y futuros. En caso de que la comunidad acumule deudas impagadas, los acreedores podrían reclamar los activos personales de los socios, incluyendo automóviles, viviendas y otros bienes.
2. Exclusión de ayudas y subvenciones: Las comunidades de bienes suelen quedar excluidas de la posibilidad de acceder a ayudas y subvenciones disponibles para otros tipos de estructuras empresariales.

  Es importante considerar cuidadosamente estas ventajas y desventajas al decidir si constituir una comunidad de bienes es la opción más adecuada. Cada situación requerirá un análisis detallado para evaluar si los beneficios superan las posibles limitaciones y riesgos asociados.

1.3. Cosas a tener en cuenta sobre una comunidad de bienes

✅ Para constituir una comunidad de bienes se requiere la participación de al menos dos personas. ✅ Los comuneros tienen derecho a participar en los beneficios y están obligados a responder por las cargas de la comunidad de bienes en proporción a su cuota de participación. Es decir, si una comunidad de bienes pertenece en un 60% a Manuel y en un 40% a Marta, Manuel participará del 60% de las ganancias y cargas, y Marta del 40%. ✅ Por defecto, se presume que las cuotas de participación son iguales, salvo que se indique lo contrario de forma explícita. ✅ La administración, uso y disfrute de la cosa común se decide por mayoría de cuotas e intereses, lo que implica que los comuneros votan de acuerdo a su porcentaje de participación en la comunidad de bienes.

1.4. Normativa aplicable a la comunidad de bienes

✅ La comunidad de bienes se rige principalmente por  los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

2. Derechos y obligaciones de los comuneros

Los comuneros gozan de una serie de derechos y tienen ciertas obligaciones dentro de la comunidad de bienes. A continuación se detallan:

2.1. Derechos de los comuneros

1. Derecho de uso y disposición: Los comuneros tienen el derecho de utilizar y disponer de la cosa común sin perjudicar a la comunidad.
2. Participación en los beneficios: Tienen el derecho de participar en los beneficios generados por la comunidad.
3. Derecho de renuncia: Cualquier comunero que no desee seguir formando parte de la comunidad de bienes puede renunciar a su cuota. Al hacerlo, se libera de las deudas pasadas y futuras y, por lo tanto, ya no será responsable.
4. Acción de división: Cada comunero tiene el derecho de solicitar en cualquier momento la división de la cosa común, poniendo fin así a la comunidad.
5. Defensa de la cosa común: Cada comunero puede ejercer las acciones necesarias para proteger la cosa común frente a terceros ajenos a la comunidad.
6. Derecho de retracto: Si un comunero decide vender su cuota, los demás miembros de la comunidad tienen derecho preferente de adquisición sobre terceros.

 

2.2. Obligaciones de los comuneros

1. Régimen de administración: Los acuerdos que se tomen dentro de la comunidad de bienes deben ser adoptados por mayoría de cuotas y serán obligatorios para todos los comuneros.
2. No alteraciones de la cosa común: Ningún comunero puede realizar modificaciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás. Cualquier alteración requerirá unanimidad.

3. Creación de una comunidad de bienes

Existen distintas formas en las que puede surgir una comunidad de bienes. En algunos casos, se forma de manera involuntaria, como sucede en las comunidades de herederos, donde los herederos comparten la propiedad de un bien sin haberlo solicitado. ➡️ Sin embargo, en el ámbito empresarial, las comunidades de bienes se crean a través de un contrato de constitución de comunidad de bienes en el que se establecen las reglas de funcionamiento y las obligaciones de cada comunero. Este contrato puede ser verbal, aunque se recomienda que se redacte por escrito para mayor seguridad y que, incluso, se formalice mediante una escritura pública ante notario. De esta forma, se cuenta con un documento que prueba el acuerdo al que se ha llegado.

3.1. ¿Qué es un contrato de constitución de comunidad de bienes?

Un contrato de constitución de comunidad de bienes es un acuerdo privado que se establece entre dos o más personas, llamadas comuneros, para compartir la propiedad de bienes o derechos. Estos bienes pueden ser tanto muebles como inmuebles y son utilizados en una actividad conjunta desarrollada por los comuneros. ➡️ Con este documento, los comuneros se asocian voluntariamente para adquirir o explotar bienes o derechos de forma conjunta. Esta forma de asociación es común entre autónomos que desean iniciar y desarrollar un proyecto empresarial o un patrimonio común. ✅ ¿Necesitas constituir una comunidad de bienes? En Legalit.es hemos creado un Modelo Contrato Constitución Comunidad Bienes para facilitarte este proceso y brindarte la tranquilidad que necesitas. Nuestro modelo de contrato de constitución de comunidad de bienes te brinda una estructura clara y completa.

3.2. ¿Qué debe incluir un contrato de constitución de una comunidad de bienes?

Una vez que los miembros de la comunidad de bienes han definido su proyecto empresarial, el siguiente paso es la redacción del contrato de constitución. Este documento es esencial, ya que en él se establecen los términos y condiciones bajo los cuales se llevará a cabo la actividad. ➡️ Ese esencial que un contrato de constitución de comunidad de bienes incluya los siguientes aspectos:

1. Información relevante sobre los comuneros: Como su nombre completo, identificación personal y domicilio. Cabe destacar que para constituir una comunidad de bienes se requiere un mínimo de dos comuneros, sin embargo, no hay un límite máximo establecido.
2. Información básica sobre la comunidad de bienes: Se deberá de designar un nombre a la comunidad, y a éste se le añadirán las siglas C.B, así como el objeto de la actividad y su domicilio. También se determinará la fecha de inicio de la actividad y el plazo de duración de la comunidad de bienes.
3. Aportaciones de los comuneros: Otra parte fundamental del contrato son las aportaciones de cada comunero a la comunidad. Se permiten aportaciones de bienes, dinero y/o trabajo, si bien, no se exige un mínimo. Cabe destacar que la aportación de solo dinero o trabajo de forma aislada no está permitida.
4. Porcentaje de participación: En el contrato se especificará también el porcentaje de participación que cada comunero tiene en las pérdidas y ganancias de la comunidad de bienes.
5. Sistema de administración: Asimismo, se acordará el sistema de administración de la comunidad, pudiendo establecerse que todos los comuneros participen en la administración o designar a uno o varios para su gestión.

Una vez que se haya redactado el documento, todos los comuneros deberán firmarlo. Se recomienda que las firmas aparezcan en todas las páginas del contrato, incluyendo las de los anexos, si los hubiera. Cada comunero conservará una copia del contrato firmado. ➡️ Finalmente, si alguno de los comuneros aporta un bien inmueble o un derecho real, será necesario formalizar el contrato ante un Notario y registrar la comunidad de bienes en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

4. Disolución y liquidación de una comunidad de bienes

En el día a día a veces resulta complicado ponerse de acuerdo en la gestión de la cosa común y pueden surgir situaciones que hacen inviable la continuidad con los socios o comuneros. Si estás pensando o tienes tomada la decisión de disolver y liquidar tu comunidad de bienes, es importante que tengas claro cómo llevarla a cabo conforme a la legislación vigente. ❗ De lo contrario, podrías tener problemas no solo con tus antiguos socios, sino también con la Agencia Tributaria. La razón es que este proceso conlleva el pago de algunos impuestos y otros trámites que, de no realizarse correctamente, pueden salpicarte y ocasionarte un perjuicio en tu patrimonio personal. ✅ ¿Estás buscando un contrato de disolución de comunidad de bienes? En Legalit.es hemos creado un Modelo Contrato Disolución Comunidad Bienes para facilitarte este proceso y brindarte la tranquilidad que necesitas. Con nuestra herramienta, podrás llevar a cabo la disolución de forma rápida, sencilla y segura.

4.1. Causas de disolución y liquidación

Debemos tener en cuenta que una comunidad de bienes puede disolverse en diferentes circunstancias. A continuación, se detallan las diferentes causas que pueden llevar a la disolución y liquidación de una comunidad de bienes:

1. Finalización del plazo para la que fue constituida o cumplimiento del objetivo para la que fue creada.
2. Pérdida total del objeto de la comunidad de bienes, lo que lleva a su extinción.
3. Fallecimiento, insolvencia o incapacidad de alguno de los comuneros, a menos que en el acuerdo de constitución se haya previsto una solución diferente.
4. Resolución judicial.
5. Voluntad de uno de los comuneros que solicite la división de la cosa común. La división de la cosa común solo puede llevarse a cabo si es física y jurídicamente posible, y siempre se hará en proporción a la cuota de participación de cada comunero.

 

4.2. ¿Puede disolverse una comunidad de bienes aunque algún comunero no esté de acuerdo?

➡️ La comunidad de bienes también puede disolverse a petición de un solo comunero, incluso sin unanimidad. Sin embargo, siempre es preferible buscar una solución pactada, evitando recurrir a los tribunales.

Esta situación puede presentarse cuando la naturaleza de la cosa común impide su división o, en caso de ser posible, la hace inservible. En ese caso, los comuneros deben llegar a un acuerdo sobre la adjudicación del bien que es indivisible. En su defecto, se procederá a la subasta del bien y el precio obtenido se repartirá entre los miembros según lo establecido en el artículo 404 del Código Civil. Es importante recordar que, a pesar de la posibilidad de disolver la comunidad de bienes sin el acuerdo unánime de todos los comuneros, es recomendable buscar una solución consensuada. Esto evita conflictos y costos innecesarios, además de preservar las relaciones entre los socios.

4.3. Pasos a seguir para disolver y liquidar una comunidad de bienes

Los pasos a seguir para disolver y liquidar una comunidad de bienes son los siguientes:  

a) Pago de las deudas pendientes

En primer lugar, es fundamental para disolver y liquidar una comunidad de bienes que se proceda al pago de todas las deudas pendientes, tanto con particulares (proveedores o acreedores) como con la Administración (Hacienda, Seguridad Social, etc.). ❗ Es importante tener en cuenta que los comuneros son responsables de forma solidaria por las obligaciones contraídas, ya que es una de las características básicas de la comunidad de bienes, como hemos visto anteriormente. Realizar este pago de deudas evitará posibles embargos y reclamaciones en el futuro, brindando una mayor tranquilidad a todos los involucrados.  

b) Reparto de los bienes y derechos

Una vez resuelto lo anterior, llega el momento de repartir los bienes y derechos que forman parte de la comunidad de bienes, siguiendo la proporción de las cuotas de participación de cada uno de los socios. ❗ En este proceso, se seguirá el mismo régimen que en las herencias, y solo será necesario contar con la asistencia de un perito en caso de que existan discrepancias en relación con el valor de algún bien en particular.  

c) Suscripción de un contrato de disolución de la comunidad de bienes

Por último, los socios deberán suscribir un contrato de disolución de la comunidad de bienes que incluya el reparto de todos los activos y derechos. Este acuerdo debe ser informado a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).

4.4. ¿Qué es el contrato de disolución de una comunidad de bienes?

El contrato de disolución de una comunidad de bienes es el documento legal que refleja la decisión de los socios de dar por terminada la existencia de la comunidad de bienes en cuestión. Este contrato es de vital importancia, ya que en él se establecen las asignaciones de los bienes y derechos que pertenecían a la comunidad a los diferentes comuneros. Su correcta redacción y cumplimiento son fundamentales para garantizar una disolución adecuada.

4.4.1. ¿Requiere escritura pública?

La necesidad de escritura pública para la disolución y liquidación de una comunidad de bienes depende de ciertos factores y circunstancias. ➡️ Según lo establecido en el artículo 1280 del Código Civil, si la disolución y liquidación de la comunidad de bienes implica la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre los bienes, será requerida la formalización en escritura pública. En estos casos, la escritura pública brinda mayor seguridad jurídica y certeza en los actos realizados. Así pues, si la disolución y liquidación no involucra ninguno de estos aspectos, no será necesario realizarla en escritura pública. En situaciones donde no exista un cambio en los derechos reales sobre los bienes, se pueden buscar alternativas más sencillas y ágiles para llevar a cabo el proceso. ❗ No obstante, es fundamental destacar que aunque no se requiera escritura pública, es recomendable documentar y formalizar por escrito los acuerdos de disolución y liquidación de la comunidad de bienes. De esta manera, se evitan posibles conflictos y se establecen claramente los términos y condiciones acordados por los comuneros.

4.5. Obligaciones fiscales

La solicitud de disolución de una comunidad de bienes tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) a través del modelo 600, el cual se presenta ante el organismo correspondiente de la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde está constituida la comunidad. Dicha solicitud debe contener la siguiente información:

• Concepto: Operaciones Societarias.
• Sujeto Pasivo: Los distintos socios adjudicatarios de los bienes o derechos.
• Transmitente: La propia comunidad de bienes.
• Datos de la operación: Disolución de comunidad de bienes, con tarifa de disolución de sociedades no anónimas.
• Valor declarado: El importe del inventario de los bienes y derechos de la comunidad de bienes.

Es importante tener en cuenta que el gravamen que se aplique dependerá de la Comunidad Autónoma. Cada Comunidad Autónoma puede tener sus propias regulaciones y tasas impositivas. ➡️ No obstante, es relevante mencionar que si durante la repartición de los bienes y derechos se ha producido un exceso de adjudicación a favor de uno de los socios, este también estará sujeto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Estos excesos ocurren cuando el valor de los bienes y derechos asignados al socio supera la proporción que le correspondería según su cuota de participación en la comunidad. ➡️ Además, en caso de que alguno de los comuneros obtenga una ganancia patrimonial en relación con el patrimonio que inicialmente aportó a la comunidad de bienes, es posible que deba tributar también en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

4.6. Trámites administrativos

Una vez comunicada la disolución de la comunidad de bienes, es importante realizar otros trámites administrativos para asegurar una completa liquidación y cese de las obligaciones fiscales. Estos trámites incluyen:

a) Baja en el Censo de Empresarios

➡️ Debes presentar el modelo 036 ante la Agencia Tributaria, indicando la «Baja en el Censo de Empresarios por Causa de Disolución y Liquidación». En este formulario, se debe consignar la fecha efectiva de baja establecida en el contrato de disolución. Esto permitirá que la sociedad civil pase a estar inactiva.

b) Presentación del modelo 600

Además, es necesario aportar una copia sellada de la presentación del modelo 600, que mencionamos anteriormente. Este modelo es fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con la disolución y liquidación de la comunidad de bienes.

c) Escritura pública y certificado de cancelación

Junto con la declaración censal, debes adjuntar la escritura pública y el certificado de cancelación en el Registro público, o cualquier otro documento que pruebe la extinción de la comunidad de bienes. En el caso de utilizar un acuerdo privado de disolución, es necesario que esté visado por la Consejería de Economía de la Comunidad Autónoma donde estaba ubicado el domicilio social de la comunidad de bienes.

d) Documento que acredite la representación de la comunidad de bienes

Debes presentar un documento que demuestre que estás autorizado para representar a la comunidad de bienes. Por ejemplo, puedes utilizar el documento en el que se acordó en su momento la constitución de la comunidad de bienes.

e) Comunicación de la disolución a la Seguridad Social

En caso de que alguno de los comuneros estuviese dado de alta como autónomo o la comunidad de bienes tuviera trabajadores a su cargo, es necesario comunicar la disolución a la Seguridad Social. Esto se realiza mediante la presentación del modelo TA 521, adjuntando el acuerdo de disolución.   Es fundamental cumplir con todos estos trámites administrativos para asegurar una disolución y liquidación adecuada de la comunidad de bienes. De esta manera, se evitarán posibles problemas futuros y se garantizará el cumplimiento de las obligaciones legales y fiscales.

5. Diferencia de la comunidad de bienes con otras formas societarias

5.1. Diferencia entre la Comunidad de Bienes (CB) y la Sociedad Limitada (SL)

Es esencial comprender las diferencias entre una Sociedad Limitada y la Comunidad de Bienes, ya que aunque ambas son formas societarias, no son idénticas. A continuación, te presentamos varios aspectos clave que las distinguen de manera sencilla y concisa:

1. Titularidad del patrimonio: En una sociedad limitada, el patrimonio aportado por los socios pertenece a la propia sociedad. En cambio, en una comunidad de bienes, el patrimonio sigue siendo propiedad de los comuneros que lo han aportado a la comunidad.
2. Personalidad jurídica: La comunidad de bienes no posee una personalidad jurídica independiente de los comuneros, mientras que la sociedad limitada sí cuenta con su propia personalidad jurídica.
3. Número de socios: Una sociedad limitada puede ser constituida por un solo socio, sin un límite máximo, mientras que una comunidad de bienes requiere al menos dos socios.
4. Proceso de constitución: Una sociedad limitada se constituye ante notario mediante estatutos y una escritura pública, los cuales deben ser presentados en el Registro Mercantil. En cambio, una comunidad de bienes puede ser constituida mediante un documento público o privado.
5. Responsabilidad social: En una sociedad limitada, la responsabilidad es siempre solidaria y limitada al capital social de la sociedad, mientras que en una comunidad de bienes la responsabilidad es solidaria e ilimitada.
6. Denominación: Una sociedad limitada se identifica con un nombre que no esté previamente registrado, seguido de las expresiones «Sociedad Limitada» (S.L.) o «Sociedad de Responsabilidad Limitada» (S.R.L.). Por otro lado, una comunidad de bienes se identifica con un nombre seguido de la expresión «Comunidad de Bienes» (C.B.).
7. Capital social mínimo: Una sociedad limitada requiere un capital social mínimo de 3.000 euros, que puede ser desembolsado en efectivo o en especie. En cambio, no se exige una aportación mínima para las comunidades de bienes.
8. Tributación: La comunidad de bienes tributa por el IVA, mientras que los comuneros lo hacen a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Por otro lado, la sociedad limitada está obligada a tributar mediante la declaración de IVA y el Impuesto de Sociedades.

Es fundamental considerar estas diferencias al elegir entre una sociedad y una comunidad de bienes, ya que cada una se ajustará de manera distinta a tus necesidades y circunstancias particulares.

5.2. Diferencia entre la Comunidad de Bienes (CB) y la Sociedad Civil (SC)

La comunidad de bienes y la sociedad civil son dos figuras empresariales con ciertas diferencias. ➡️ En primer lugar, la sociedad civil es una entidad constituida de manera expresa para llevar a cabo una actividad empresarial con el objetivo de obtener beneficios económicos. En cambio, la comunidad de bienes puede surgir de forma natural, como en el caso de dos personas que adquieren conjuntamente una propiedad. ➡️ En segundo lugar, la sociedad civil cuenta con personalidad jurídica propia, lo que significa que se considera una entidad distinta a sus socios y puede llevar a cabo actividades y contratos en su propio nombre. En cambio, la comunidad de bienes no posee personalidad jurídica propia y los comuneros son los que ostentan la propiedad de la cosa común. En resumen, mientras que la sociedad civil se constituye expresamente con el objetivo de obtener beneficios económicos y tiene personalidad jurídica propia, la comunidad de bienes puede surgir de forma natural y no cuenta con personalidad jurídica propia.

Preguntas Frecuentes

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