Modelo Contrato Privado Compraventa Inmueble a Plazos con CONDICIÓN RESOLUTORIA (Actualizado 2024)

 

¿Por qué utilizar nuestro Modelo Contrato Privado Compraventa Inmueble a Plazos con CONDICIÓN RESOLUTORIA?

 Legalidad y validez: Nuestro modelo de contrato ha sido redactado por abogados especializados en derecho inmobiliario y cumple con todas las disposiciones legales necesarias para que un contrato de compraventa sea válido y legalmente vinculante, lo que significa que podrás estar seguro de que estás usando un documento sólido.  Claridad y precisión: Nuestro contrato ha sido redactado de forma clara y precisa, evitando ambigüedades y dejando claro para ambas partes lo que se espera de cada una. Además, contiene todas aquellas cláusulas que abordan cuestiones importantes, como por ejemplo, la condición resolutoria.  Ahorro de tiempo: Crear un contrato desde cero o buscar un modelo adecuado en internet puede ser un proceso largo y tedioso. Nuestro modelo de contrato ahorra tiempo en la redacción del contrato, ya que se ofrece un contrato ya redactado y listo para ser personalizado según las necesidades de las partes.  Soporte técnico y asesoramiento legal: Ofrecemos soporte técnico y asesoramiento legal en caso de dudas en lo que se refiere a este modelo. Este servicio permite a las partes tener la tranquilidad de que cualquier duda o problema será resuelto por profesionales del sector.    

2. Elementos esenciales en un contrato de compraventa privado de inmuebles a plazos

El contrato de compraventa es un documento que debe ser detallado y completo para que ambas partes puedan tener claridad sobre las condiciones y obligaciones que asumen. Algunos de los aspectos más importantes que deben ser contemplados en el contrato son:

2.1. La partes involucradas: La parte compradora y la parte vendedora

Es fundamental identificar a ambas partes involucradas en el contrato. Existen ciertas circunstancias que es necesario tener en cuenta, tales como:  

2.2. Inmueble objeto de la compraventa

Es fundamental delimitar correctamente la vivienda objeto de compraventa en el contrato privado, una vez identificado el vendedor o vendedores. Para ello, es necesario describir por escrito en el contrato la tipología de la vivienda (chalet, dúplex, piso, ático, etc.), su ubicación precisa (ciudad, calle, piso, puerta, etc.) y la delimitación con respecto a otras viviendas o parcelas (a la izquierda, a la derecha, etc.) y su información registral. Es importante indicar por escrito en el contrato cuál es el título de propiedad del vendedor sobre la misma, ya sea propietario, nudo-propietario u otra figura legal. De esta forma, se evita cualquier tipo de confusión o malentendido sobre la propiedad que se está adquiriendo y se asegura una transacción clara y transparente. ➡️ Se puede añadir una cláusula sobre la posibilidad de que el comprador realice una inspección previa del inmueble, para constatar su estado físico y su adecuación para el uso previsto.  

2.3. Entrega de la posesión del inmueble objeto de compraventa

✅ Para que un comprador pueda considerarse como nuevo propietario de un inmueble, es importante que se produzca la entrega de la posesión del mismo. En el caso de un contrato privado, es necesario que se especifique claramente la fecha en que se realizará dicha entrega. ➡️ Sin embargo, en el caso de un contrato notarial, la propia escritura ante el notario sirve como acto de entrega de la posesión del inmueble, por lo que no es necesario especificar una fecha de entrega adicional. El hecho de que la escritura notarial se inscriba en el Registro de la Propiedad otorga una mayor seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.  

2.4. Cargas de la vivienda

✅ El apartado de las cargas de la vivienda es crucial en un contrato de compraventa de inmuebles, y se recomienda que el vendedor adjunte una Nota Simple del Registro de la Propiedad al contrato. Esta nota debe especificar si la vivienda está libre de cargas, o en caso contrario, qué tipo de cargas existen (hipotecas, embargos, etc.). De esta manera, se puede conocer con exactitud si existen cargas que puedan afectar a la propiedad y evitar sorpresas desagradables en el futuro. Se recomienda que en el contrato de compraventa se aclaren las posibles cargas que pueda tener la vivienda, y se establezcan las obligaciones de ambas partes con relación a las mismas. ➡️ Es importante determinar quién será responsable de los costes relacionados con la eliminación de estas cargas, como la cancelación de deudas, impuestos y honorarios de profesionales. Si la vivienda se encuentra hipotecada o embargada, es importante asegurarse de que la operación se pueda llevar a cabo sin problemas legales posteriores. De lo contrario, el acreedor podría ejecutar la hipoteca o embargo y el comprador podría perder la propiedad adquirida. Si la vivienda objeto de la compraventa tiene una hipoteca, existen dos opciones como comprador:

1. Subrogarse en la hipoteca existente con el banco del vendedor, en las condiciones que se acordaron entre el vendedor y el banco original, incluyendo el saldo pendiente, la mensualidad y las comisiones de cancelación, entre otras.

2. La otra opción es que el vendedor, utilizando el dinero que le pagarás, se comprometa a cancelar la hipoteca que pesa sobre la vivienda y, a continuación, te venda la propiedad sin cargas. En este caso, el vendedor asume los gastos de cancelación de la hipoteca y tú podrás negociar con tu banco para establecer nuevas condiciones si necesitas una hipoteca.

En el contrato de compraventa, debes detallar la opción elegida para evitar errores y compromisos que puedan recaer sobre el comprador después de adquirir la vivienda.  

2.5. Comunidad de propietarios

Es importante tener en cuenta el pago de la comunidad de propietarios al comprar una vivienda, ya que algunos propietarios no cumplen con sus obligaciones y esto puede afectar al comprador. Antes de hacer cualquier acuerdo con el vendedor, es recomendable leer los estatutos de la comunidad para conocer su organización y solicitar los recibos de la comunidad, incluyendo los recibos extraordinarios o derramas. Es fundamental verificar con el presidente de la comunidad y/o el administrador de la finca que el vendedor esté al día con sus pagos ordinarios y extraordinarios con la comunidad. Es importante recordar que si el vendedor tiene recibos impagados, la comunidad puede exigirle al comprador regularizarlos, incluso si ya se los ha reclamado al vendedor. Por lo tanto, es ideal incluir en el contrato una cláusula que declare que el vendedor está al día con sus pagos periódicos a la comunidad de propietarios, ordinarios y extraordinarios, y que se anexe una certificación emitida por el administrador de la comunidad de propietarios que certifique lo anterior.  

2.6. Estado de la vivienda y sus anexos

Es importante asegurarse del estado de la vivienda antes de cerrar la compraventa. Se recomienda que el vendedor declare por escrito que la vivienda se vende en perfecto estado de conservación, incluyendo las zonas comunes. Se debe indicar también si se incluyen anexos como plaza de garaje y/o trastero en la venta y su estado de conservación. Es importante también conocer cuándo se realizó la Inspección Técnica de Edificaciones y el resultado de la misma. Se puede solicitar al vendedor que aporte certificación del presidente de la comunidad de propietarios o del administrador o el propio informe de la ITE para asegurarse del buen estado del edificio. En el contrato de compraventa es recomendable incluir una cláusula que especifique que el vendedor garantiza el buen estado de la vivienda y sus anexos, y que se compromete a realizar las reparaciones necesarias antes de la entrega de las llaves.  

2.7. Precio y pago a plazos

En el contrato de compraventa de vivienda, resulta fundamental establecer de manera precisa el precio del inmueble y la modalidad de pago, la cual se realiza de forma aplazada. Por consiguiente, es de vital importancia especificar por escrito los procedimientos para llevar a cabo el pago aplazado. Esto puede realizarse mediante pagos sucesivos que culminen en la otorgación de la escritura pública y la entrega de la posesión del inmueble. En caso de que se realice la entrega de la posesión del inmueble antes de su escrituración, es recomendable incluir una cláusula de condición resolutoria para el caso de incumplimiento de alguno de los pagos, brindando así una mayor seguridad y protección para ambas partes involucradas. Ten en cuenta que la redacción final dependerá de tus necesidades específicas y de las disposiciones legales aplicables en cada caso.  

2.8. Gastos compraventa

Lo habitual en los contratos es que se indique de manera escueta que «los gastos serán según Ley» en este aspecto. ➡️ En este caso particular, el vendedor será responsable de pagar la Plusvalía y la mayoría de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador tendrá que pagar las copias que se puedan hacer de la escritura, los gastos de inscripción registral y los impuestos (IVA si es una propiedad nueva, Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano). Sin embargo, en el contrato privado se puede acordar cualquier tipo de distribución de gastos, incluso que todos ellos recaigan en el comprador (lo cual es completamente legal). Si eres el comprador, debes negarte a aceptar esta cláusula.  

2.9. Inscripción compraventa en el Registro de la Propiedad

Es importante recordar que al firmar un contrato privado, las partes involucradas quedan obligadas plenamente y esto puede ser suficiente para llevar a cabo la compra de una vivienda, sin necesidad de inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. ❗ Sin embargo, si como comprador no inscribes la propiedad en el Registro de manera inmediata, podrías enfrentar graves problemas. Esto se debe a que no figurarías como propietario legítimo en el Registro y el vendedor podría actuar de manera fraudulenta. Por esta razón, es altamente recomendable inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Dado que el documento privado (el contrato) no es suficiente para realizar la inscripción en el Registro, ni tampoco para solicitar una hipoteca en el banco, es imprescindible otorgar una escritura pública notarial de la compraventa, es decir, comunicar el acuerdo a un notario para que este redacte una escritura pública del mismo.  

3. La condición resolutoria: garantía de pago y recuperación del inmueble

La condición resolutoria se establece como una garantía de pago. Esta cláusula se incorpora al contrato cuando se acuerda un precio aplazado para la transacción. Su finalidad principal es asegurar al vendedor el cobro del precio acordado. ➡️ En caso de que se produzca un incumplimiento en los pagos estipulados, se activa la resolución del contrato de compraventa, lo que conlleva la recuperación del inmueble por parte del vendedor. En otras palabras, la cláusula otorga al vendedor el derecho de recuperar el inmueble vendido. ❗ Es importante destacar que, por lo general, la condición resolutoria se registra en el Registro de la Propiedad mediante una nota marginal. Esta inscripción garantiza que la cláusula tenga efectos jurídicos frente a terceros. En resumen, la condición resolutoria proporciona una garantía de pago al vendedor y establece la posibilidad de recuperar el inmueble en caso de incumplimiento de los pagos acordados. Su inscripción en el Registro de la Propiedad asegura su validez frente a terceros.  

4. Validez de un contrato privado de compraventa de inmuebles

En España, un contrato privado de compraventa de un inmueble es perfectamente válido desde un punto de vista legal, tal como establece el Art. 1.278 del Código Civil, que dispone que “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. Sin embargo, un contrato privado no ofrece las mismas garantías jurídicas que un contrato público que ha sido formalizado ante un notario. ➡️ Por ejemplo, el contrato privado puede ser menos seguro para las partes porque implica la posible existencia de deudas del anterior propietario del inmueble. Si el inmueble todavía figura a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, el inmueble podría llegar a ser embargado para pagar las deudas del vendedor, lo que podría generar problemas al nuevo propietario. Es decir, en el caso de un contrato privado, el nuevo propietario podrá demostrar su derecho a la propiedad, pero tendrá que pasar por un proceso legal más largo y complicado para poder hacer valer sus derechos en caso de que se produzca un embargo. Por el contrario, si el contrato se ha formalizado ante un notario mediante escritura pública y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el embargo no llegará a producirse, ya que el inmueble se habrá transferido oficialmente a su nuevo propietario. ➡️ En resumen, mientras que un contrato de compraventa privado es una opción viable, no ofrece las mismas garantías jurídicas que un contrato público, puesto que este último se encuentra respaldado por la firma del notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que puede evitar futuros problemas legales y asegurar la propiedad del inmueble. Por esta razón, es fundamental que un contrato privado de compraventa se eleve a escritura pública en una notaría con posterioridad.  

4.1. Ventajas de formalizar el contrato de compraventa de inmuebles mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad

Como ya se ha mencionado, el contrato privado de compraventa de inmuebles es completamente válido y es una herramienta muy útil para acordar las condiciones de la transacción antes de elevarla a escritura pública. Esto permite que ambas partes estén de acuerdo en los términos de la compraventa, incluyendo cláusulas importantes como la cláusula de arras. No obstante lo anterior, es importante que este contrato privado posteriormente se formalice mediante escritura pública y que esta se inscriba en el Registro de la Propiedad por diferentes motivos: ✅ El vendedor quedará liberado de las obligaciones que surgen de la propiedad sobre un bien inmueble, como el pago de impuestos, el mantenimiento de la finca, el pago de cuotas comunitarias, entre otras. ✅ Al formalizar la compraventa mediante escritura pública y registrarlo, el vendedor puede evitar posibles fraudes o reclamaciones futuras por parte del comprador. ✅ El comprador podrá demostrar de manera fácil e indiscutible la propiedad sobre el bien inmueble. Esto es especialmente importante en caso de conflictos legales con terceros, ya que al estar el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad, se puede demostrar la propiedad del bien de manera fehaciente y evitar así posibles problemas en el futuro. En definitiva, formalizar el contrato de compraventa mediante escritura pública y registrarla en el Registro de la Propiedad es una práctica altamente recomendable para asegurar los intereses y posiciones de ambas partes.  

5. ¿Cuáles son las opciones para pagar el precio en una venta?

 

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