Modelo Contrato Arrendamiento Local Comercial con Opción a Compra (Actualizado 2024)

 

¿Por qué utilizar nuestro Modelo Contrato Arrendamiento Local Comercial con Opción a Compra?

✅ Legalidad y validez: Nuestro modelo de contrato ha sido redactado por abogados especializados en derecho inmobiliario y cumple con todas las disposiciones legales necesarias para que un contrato de alquiler sea válido y legalmente vinculante, lo que significa que podrás estar seguro de que estás usando un documento sólido. Este documento ha sido elaborado de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ✅ Claridad y precisión: Nuestro contrato ha sido redactado de forma clara y precisa, evitando ambigüedades y dejando claro para ambas partes lo que se espera de cada una. Además, contiene todas aquellas cláusulas que abordan cuestiones importantes, como por ejemplo, el subarriendo, la opción de compra, la asignación de gastos, lo que te permite estar tranquilo de que se han previsto disposiciones tan relevantes como estas. ✅ Actualización: Las leyes y regulaciones que se aplican a los contratos de alquiler de local comercial pueden cambiar con el tiempo, lo que hace necesario mantener el modelo de contrato actualizado para garantizar su validez legal. Nos aseguramos de que nuestro modelo de contrato esté actualizado con las últimas leyes y regulaciones aplicables para garantizar la validez legal del contrato. ✅ Ahorro de tiempo: Crear un contrato desde cero o buscar un modelo adecuado en internet puede ser un proceso largo y tedioso. Nuestro modelo de contrato ahorra tiempo en la redacción del contrato, ya que se ofrece un contrato ya redactado y listo para ser personalizado según las necesidades de las partes. ✅ Soporte técnico y asesoramiento legal: Ofrecemos soporte técnico y asesoramiento legal en caso de dudas en relación con este modelo. Este servicio permite a las partes tener la tranquilidad de que cualquier duda o problema será resuelto por profesionales del sector.

1. Aspectos básicos sobre un contrato de alquiler de local comercial

El contrato de arrendamiento de un local comercial es un acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble lo cede al arrendatario para que desarrolle allí una actividad comercial a cambio de un pago periódico. ➡️ Este tipo de contrato se encuentra regulado en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas destinados a ejercer una actividad comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. En el marco de la LAU, este tipo de arrendamiento se denomina «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«. El contrato de alquiler de local se basa en la libertad contractual, es decir, que las partes tienen la facultad de establecer los términos y condiciones del acuerdo de manera voluntaria. Sin embargo, existen ciertas cláusulas que deben estar presentes en todo contrato de alquiler de local, como la descripción del inmueble, la duración del contrato, el precio del alquiler, las condiciones de pago y las obligaciones de ambas partes.  

1.1. Normativa aplicable en un contrato de alquiler de local comercial

El alquiler de un local comercial está regulado por un contrato de arrendamiento que establece libremente los términos y condiciones del acuerdo entre el propietario y el arrendatario.

➡️ Lo dispuesto en el contrato es la principal fuente de regulación del arrendamiento, rigiéndose así por los acuerdos específicos que se hayan pactado en él.

❗ En caso de que el contrato no contemple algún aspecto en particular, se aplicará de manera subsidiaria la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en su defecto, el Código Civil.

 

1.2. Duración de un contrato de alquiler de local comercial

➡️ En lo que respecta al alquiler de un local comercial, es importante tener en cuenta que la ley establece una fianza obligatoria para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino durante el periodo de arrendamiento. En concreto, la cantidad que se debe entregar como fianza corresponde a dos mensualidades de renta y se debe pagar en el momento de la firma del contrato. Es importante destacar que la fianza no es lo mismo que la garantía adicional. Mientras que la fianza tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, la garantía adicional se utiliza para garantizar el pago de posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento del contrato. La cantidad de la garantía adicional es negociable entre ambas partes y se suele establecer en función del valor del local y las necesidades del arrendador.  

1.4. El subarriendo de un local comercial

Un contrato de subarriendo parcial de local comercial es un contrato consistente en la cesión de una parte de una propiedad alquilada a un tercero (subarrendatario) para su uso como inquilino. Es decir, el subarrendamiento se trata de un contrato adicional que se celebra entre el arrendatario del contrato de arrendamiento original, el cual se convierte en subarrendador, y la persona que recibe la vivienda o local, el cual se convierte en subarrendatario. ➡️ Debe tenerse en cuenta que la relación entre el arrendador y el arrendatario no se modificará, ni se extinguirá, ni se establecerá un contrato entre el arrendador y el subarrendatario. En este sentido, cabe destacar que la duración del subarriendo no podrá ser más larga que el contrato de arrendamiento original. De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Artículo 32.1, generalmente estará permitido el subarrendamiento de locales comerciales, profesionales o empresariales, ya sea de forma parcial o total del inmueble.  ➡️ Sin embargo, si en el contrato de alquiler se ha prohibido expresamente el subarriendo, es recomendable contar con una autorización del arrendador por escrito, ya que de lo contrario, el arrendatario corre el riesgo de incumplir sus obligaciones legales y contractuales, lo que puede llevar a la terminación del contrato de arrendamiento y a la obligación de indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados. ✅ Si estás pensando en subarrendar tu local comercial, nuestro Modelo de Contrato de Subarriendo de Local Comercial es la herramienta que necesitas para garantizar un proceso de subarriendo sin problemas y sin riesgos legales.   

1.4.1. Duración de un contrato de subarrendamiento de local comercial en España

➡️ La duración de un contrato de subarrendamiento de un local comercial está determinada por la fecha de finalización del contrato original de arrendamiento. Según el Art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de subarrendamiento no puede exceder la duración del contrato original. En otras palabras, el tiempo máximo que puede durar un contrato de subarrendamiento es el mismo que la duración del contrato de arrendamiento principal. Sin embargo, dentro de ese plazo, las partes pueden acordar una vigencia diferente para el subarrendamiento, siempre y cuando no supere la fecha de finalización del contrato original.  

1.4.2. ¿Cómo se determina la renta por subarriendo de un local comercial en España?

❗ La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su Art. 32 que el arrendador tendrá derecho a subir la renta por subarriendo de un local comercial en un 10% si se trata de un subarriendo parcial del espacio, y en un 20% si se trata de un subarriendo completo del local. Es importante destacar que el propietario de la finca es el único beneficiario de la renta original y del incremento por subarriendo, mientras que el subarrendador es responsable de exigir al subarrendatario el pago correspondiente y cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato principal. En cualquier caso, la renta por subarriendo debe ser acordada entre ambas partes y debe cumplir con los requisitos legales establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.  

1.5. Pequeñas reparaciones en el alquiler de locales comerciales y otros

En los arrendamientos de locales comerciales la voluntad de las partes tiene un papel principal. De este modo, las partes pueden acordar los términos que consideren oportunos en cuanto a las reparaciones. No obstante, en caso de no haber acuerdos específicos, el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica automáticamente. Esto se debe a que el artículo 30 de la LAU remite directamente al artículo 21.4 de la misma ley. ➡️ En este sentido, el artículo 21.4 de la LAU regula específicamente las pequeñas reparaciones y establece que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». En otras palabras, la responsabilidad de realizar reparaciones de pequeña entidad económica en una vivienda alquilada recae en el inquilino.  

2. ¿Qué es el alquiler con opción de compra?

✅ Datos de arrendador-optatario y arrendatario-optante: El contrato de alquiler debe recoger los datos personales del propietario y del inquilino (nombre y apellidos, DNI, estado civil, domicilio). ✅ Información relevante sobre el inmueble que se alquila: Dirección, metros cuadrados, referencia catastral, descripción, si tiene certificado energético o si forma parte de una comunidad de propietarios. ✅ Renta: Es necesario especificar en el contrato de arrendamiento el importe de la renta y la periodicidad acordada por las partes. Además, se debe indicar la forma en la que se realizará el pago (por ejemplo, podría ser mediante efectivo o transferencia bancaria). También se debe incluir si habrá una revisión de la renta según el IPC o la referencia que las partes acuerden. ✅ Fianza: La LAU establece que la fianza que se debe entregar a la firma del contrato de alquiler de un local comercial es de dos mensualidades, mientras que en el caso de una vivienda está limitada a un mes de renta. El propietario puede pedir otras garantías adicionales. ✅ Duración del contrato: La duración será la que acuerden libremente las partes, pero si no se establece una duración en el contrato, se considera que es de 1 año. ✅ Detalles sobre la opción a compra: Tales como, el pago de la prima inicial, posibles descuentos en caso de ejercer la opción de compra antes de un tiempo determinado, plazos para ejercer la opción a compra, etc. ✅ Uso del local: Es fundamental recoger en el contrato la actividad comercial que se desarrollará en el local comercial. ✅ Conservación del local: Con esta cláusula, el arrendador asegura que el inquilino devuelve el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió. No obstante, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar el local y el inquilino, las que se produzcan por el uso continuado del inmueble. ✅ Mejoras y obras en el local: Es importante incluir en el contrato las mejoras que el arrendatario puede hacer en el local y si tiene derecho a indemnización cuando finalice el contrato. Si se efectúan obras de mejora, el inquilino puede desistir del contrato o tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local que no puede utilizar. ✅ Gastos e impuestos: El propietario generalmente paga el IBI y la comunidad de propietarios, mientras que el inquilino tiene que pagar los gastos de suministros, pero las partes pueden acordar otro reparto de los gastos. ✅ Cesión del contrato y subarriendo: Si así lo permite el contrato, el arrendatario podrá ceder o subarrendar el local a un tercero, si bien, deberá comunicárselo al propietario. Además, el arrendador puede incrementar la renta un 10% si el subarriendo afecta a una parte del local o un 20% si afecta a todo el local. ✅ Causas de resolución del contrato: Se debe incluir en el contrato de alquiler del local las causas por las que el propietario puede rescindir el contrato. Por ejemplo, si el inquilino incurre en alguna de estas acciones: no pagar la mensualidad del alquiler o la fianza, causar daños intencionados en el local, subarrendar a un tercero el local sin el consentimiento del propietario, realizar obras en el inmueble sin el permiso del propietario, o desarrollar actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas en el local. El inquilino también puede finalizar el contrato si el propietario perturba al arrendatario a la hora de utilizar el inmueble, no hace las reparaciones necesarias para la conservación del local, se declara en ruina el inmueble o se pierde la finca por una causa de la que el arrendador no es responsable. En ocasiones, el contrato de opción a compra implicará la firma de una escritura pública ante notario que establezca los términos de la transacción. Sin embargo, en otras situaciones, basta con una notificación por parte del comprador dentro de un plazo acordado. Dado que este tipo de contrato es atípico, es fundamental que el comprador cumpla cuidadosamente con los términos del contrato en lo que respecta al «ejercicio de la opción». ➡️  En la mayoría de los casos, para ejercer la opción de compra, será suficiente con que el comprador notifique al vendedor dentro del plazo establecido. En estos casos, se considera que la compraventa es firme y se llevará a cabo en los términos acordados. En otros casos, el comprador deberá no solo notificar al vendedor, sino también ofrecer el pago del precio acordado y elaborar un documento legal que respalde la transacción.  

2.4. Ventajas y desventajas de un contrato de alquiler con opción a compra

2.4.1. Ventajas para el INQUILINO

 

2.4.2. Desventajas para el INQUILINO

 

2.4.3. Ventajas para el PROPIETARIO

➡️ En muchos contratos de opción a compra, se establece que el ejercicio del derecho de opción va acompañado del pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio. Si no se realiza el pago, aunque se haya ejercido la opción en tiempo, se entenderá que no se ha ejercido en forma. En resumen, el ejercicio del derecho de opción a compra depende de lo establecido en el contrato y puede requerir el pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio. Si no se cumple lo estipulado en el contrato, puede entenderse que la opción no se ha ejercido en forma.  

2.6. Incumplimiento de un contrato de alquiler con opción a compra

Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de opción de compra varían dependiendo de si el incumplimiento es imputable al optatario o al optante. Por el ARRENDADOR-OPTATARIO: En caso de que el incumplimiento del contrato de opción de compra sea atribuible al optante, el optatario podrá optar por exigirle al optante que cumpla con la compraventa, o resolver el contrato por incumplimiento. En este último caso, podrá solicitar la prima entregada o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Por el ARRENDATARIO-OPTANTE: En la opción a compra, el arrendatario-optante no se compromete a la compraventa, sino que se reserva el derecho a decidir en el futuro si ejerce o no la opción de compra. Si la opción de compra es gratuita, además, el optante no tiene ninguna obligación adicional.  

Preguntas Frecuentes

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