Modelo Contrato Arrendamiento Local Comercial con Opción a Compra (Actualizado 2025)
El precio original era: 44,00 €.9,99 €El precio actual es: 9,99 €.
Características
Sobre la plantilla
Un contrato de arrendamiento de local comercial con opción a compra es un documento legal que combina un contrato de alquiler estándar con una cláusula de opción de compra. Este instrumento permite al arrendatario alquilar un local comercial con la posibilidad de adquirirlo en el futuro bajo condiciones preestablecidas. El contrato incluye cláusulas típicas de un arrendamiento comercial, como la identificación de las partes, descripción del inmueble, duración del alquiler, importe y forma de pago de la renta. Adicionalmente, incorpora términos específicos relacionados con la opción de compra, como el plazo para ejercerla, el precio de venta acordado y las condiciones para su ejecución. Este modelo proporciona una estructura legal sólida que protege los intereses tanto del arrendador como del arrendatario, ofreciendo flexibilidad y seguridad jurídica en transacciones inmobiliarias comerciales con perspectiva de compra futura.
Cláusulas que incluye
- Objeto y destino
- Estado y situación administrativa
- Duración y prórrogas
- Renta y actualización de la renta
- Derechos indemnizatorios del arrendatario
- Cesión y subarriendo
- Subrogación de los derechos del arrendatario
- Obras de conservación, pequeñas reparaciones y obras de mejora
- Obras del arrendatario
- Gastos generales, suministros y otros
- Fianza legal
- Garantías adicionales
- Exención de responsabilidad
- Incumplimiento de obligaciones
- Desistimiento
- Cláusula penal
- Opción de compra
- Duración de la opción a compra
- Precio de la opción a compra
- Elevación a público y registro
- Notificaciones
- Legislación aplicable y jurisdicción
Otros detalles
| Formato | Microsoft Word |
| Tiempo para rellenarlo | 10 minutos |
| Número de descargas | +5000 |
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El precio original era: 26,00 €.9,99 €El precio actual es: 9,99 €.
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1. Aspectos básicos sobre un contrato de alquiler de local comercial
El contrato de arrendamiento de un local comercial es un acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble lo cede al arrendatario para que desarrolle allí una actividad comercial a cambio de un pago periódico. ➡️ Este tipo de contrato se encuentra regulado en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas destinados a ejercer una actividad comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. En el marco de la LAU, este tipo de arrendamiento se denomina «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«. El contrato de alquiler de local se basa en la libertad contractual, es decir, que las partes tienen la facultad de establecer los términos y condiciones del acuerdo de manera voluntaria. Sin embargo, existen ciertas cláusulas que deben estar presentes en todo contrato de alquiler de local, como la descripción del inmueble, la duración del contrato, el precio del alquiler, las condiciones de pago y las obligaciones de ambas partes.1.1. Normativa aplicable en un contrato de alquiler de local comercial
El alquiler de un local comercial está regulado por un contrato de arrendamiento que establece libremente los términos y condiciones del acuerdo entre el propietario y el arrendatario.
➡️ Lo dispuesto en el contrato es la principal fuente de regulación del arrendamiento, rigiéndose así por los acuerdos específicos que se hayan pactado en él.
❗ En caso de que el contrato no contemple algún aspecto en particular, se aplicará de manera subsidiaria la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en su defecto, el Código Civil.
1.2. Duración de un contrato de alquiler de local comercial
A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda, no existe un plazo mínimo estipulado por ley para los contratos de arrendamiento de locales comerciales. En consecuencia, la duración del contrato, así como su terminación anticipada, será acordada libremente por ambas partes, sin embargo, es importante tener en cuenta que una vez establecido el plazo, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a cumplirlo.
Dado que el éxito o fracaso de un negocio en el local comercial es incierto, es aconsejable para el arrendatario incluir una cláusula en el contrato que le permita terminar el arrendamiento con anticipación previa notificación al arrendador de unos meses antes, para así evitar incurrir en obligaciones contractuales que no pueda cumplir en el futuro.
En caso de que no se acuerde una duración específica, se entenderá que el contrato tiene una duración mínima de un año. A partir de ese momento, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de dar por terminado el contrato, este se irá prorrogando automáticamente por periodos anuales.
✅ Si el casero y el inquilino acuerdan de mutuo acuerdo la terminación anticipada del contrato de alquiler de local comercial, se recomienda que se deje constancia de ello por escrito. Puedes utilizar para ello nuestro Modelo Escrito de Resolución Anticipada con Mutuo Acuerdo de un Contrato de Arrendamiento.
✅ Además, si hubieran deudas de alquiler pendientes y el propietario estuviera dispuesto a perdonarlas, en el acuerdo de resolución anticipada de mutuo acuerdo se debería de hacer mención a ese aspecto. Para ello ponemos a tu disposición nuestro Modelo de Resolución con Mutuo Acuerdo de Contrato de Alquiler y Condonación de Deuda.
➡️ En lo que respecta al alquiler de un local comercial, es importante tener en cuenta que la ley establece una fianza obligatoria para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino durante el periodo de arrendamiento. En concreto, la cantidad que se debe entregar como fianza corresponde a dos mensualidades de renta y se debe pagar en el momento de la firma del contrato.
Es importante destacar que la fianza no es lo mismo que la garantía adicional.
Mientras que la fianza tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, la garantía adicional se utiliza para garantizar el pago de posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento del contrato.
La cantidad de la garantía adicional es negociable entre ambas partes y se suele establecer en función del valor del local y las necesidades del arrendador.
1.3. La fianza en un contrato de alquiler de local comercial
1.4. El subarriendo de un local comercial
Un contrato de subarriendo parcial de local comercial es un contrato consistente en la cesión de una parte de una propiedad alquilada a un tercero (subarrendatario) para su uso como inquilino. Es decir, el subarrendamiento se trata de un contrato adicional que se celebra entre el arrendatario del contrato de arrendamiento original, el cual se convierte en subarrendador, y la persona que recibe la vivienda o local, el cual se convierte en subarrendatario. ➡️ Debe tenerse en cuenta que la relación entre el arrendador y el arrendatario no se modificará, ni se extinguirá, ni se establecerá un contrato entre el arrendador y el subarrendatario. En este sentido, cabe destacar que la duración del subarriendo no podrá ser más larga que el contrato de arrendamiento original. De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Artículo 32.1, generalmente estará permitido el subarrendamiento de locales comerciales, profesionales o empresariales, ya sea de forma parcial o total del inmueble. ➡️ Sin embargo, si en el contrato de alquiler se ha prohibido expresamente el subarriendo, es recomendable contar con una autorización del arrendador por escrito, ya que de lo contrario, el arrendatario corre el riesgo de incumplir sus obligaciones legales y contractuales, lo que puede llevar a la terminación del contrato de arrendamiento y a la obligación de indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados. ✅ Si estás pensando en subarrendar tu local comercial, nuestro Modelo de Contrato de Subarriendo de Local Comercial es la herramienta que necesitas para garantizar un proceso de subarriendo sin problemas y sin riesgos legales.1.4.1. Duración de un contrato de subarrendamiento de local comercial en España
➡️ La duración de un contrato de subarrendamiento de un local comercial está determinada por la fecha de finalización del contrato original de arrendamiento. Según el Art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de subarrendamiento no puede exceder la duración del contrato original. En otras palabras, el tiempo máximo que puede durar un contrato de subarrendamiento es el mismo que la duración del contrato de arrendamiento principal. Sin embargo, dentro de ese plazo, las partes pueden acordar una vigencia diferente para el subarrendamiento, siempre y cuando no supere la fecha de finalización del contrato original.1.4.2. ¿Cómo se determina la renta por subarriendo de un local comercial en España?
❗ La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su Art. 32 que el arrendador tendrá derecho a subir la renta por subarriendo de un local comercial en un 10% si se trata de un subarriendo parcial del espacio, y en un 20% si se trata de un subarriendo completo del local. Es importante destacar que el propietario de la finca es el único beneficiario de la renta original y del incremento por subarriendo, mientras que el subarrendador es responsable de exigir al subarrendatario el pago correspondiente y cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato principal. En cualquier caso, la renta por subarriendo debe ser acordada entre ambas partes y debe cumplir con los requisitos legales establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.1.5. Pequeñas reparaciones en el alquiler de locales comerciales y otros
En los arrendamientos de locales comerciales la voluntad de las partes tiene un papel principal. De este modo, las partes pueden acordar los términos que consideren oportunos en cuanto a las reparaciones. No obstante, en caso de no haber acuerdos específicos, el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica automáticamente. Esto se debe a que el artículo 30 de la LAU remite directamente al artículo 21.4 de la misma ley. ➡️ En este sentido, el artículo 21.4 de la LAU regula específicamente las pequeñas reparaciones y establece que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». En otras palabras, la responsabilidad de realizar reparaciones de pequeña entidad económica en una vivienda alquilada recae en el inquilino.2. ¿Qué es el alquiler con opción de compra?
La opción de alquiler con opción a compra es un tipo de contrato de alquiler en el que el inquilino tiene derecho a comprar la propiedad durante el plazo establecido entre las partes.
Esta opción es útil para personas que no tienen suficientes ahorros para comprar una casa, pero desean tener la oportunidad de adquirirla o están indecisos sobre si comprar o no.
El alquiler con opción de compra implicará la firma de dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa.
Por un lado, en el contrato de alquiler se acuerda el plazo en el que se podrá ejercer la opción de compra al finalizar el contrato de arrendamiento. Por lo que, al finalizar el plazo, el inquilino podrá adquirir la vivienda al precio previamente acordado con el propietario. Este precio se podrá reducir total o parcialmente con las cuotas del alquiler pagadas hasta ese momento.
Si estás pensando en comprar el inmueble que actualmente estás alquilando y has optado por la opción de compra, te podemos ayudar con nuestro Modelo Notificación Ejercicio Opción de Compra. Este modelo está diseñado para asegurarte que tu notificación sea válida y contenga todos los elementos esenciales para que puedas hacer efectiva tu opción a compra de manera segura y sin preocupaciones.
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En cambio, si necesitas un contrato de alquiler de VIVIENDA HABITUAL que incluya la opción a compra, también podemos ayudarte con nuestro Modelo de Contrato de Alquiler de Vivienda Habitual con OPCIÓN A COMPRA.
2.1. ¿Cuál es el funcionamiento del contrato de alquiler con opción de compra?
Dado que se trata de un contrato doble, es necesario revisarlo con especial cuidado. ➡️ En cuanto al contrato de alquiler, este se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que, será de gran importancia especificar lo siguiente:- El plazo durante el cual el inquilino puede alquilar en inmueble.
- El tiempo en el que puede ejercer la opción a compra.
- La cantidad de las mensualidades del alquiler.
- Quién se hará cargo de los gastos derivados del arrendamiento (tales como suministros y tasas).
- Quién será responsable de realizar reparaciones y reformas si es necesario.
- El precio final de la operación.
- El porcentaje a descontar del precio final de la compraventa en función de las cuotas del alquiler pagadas (total o parcial).
- La cantidad de la señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (normalmente entre un 5 y un 10 % del precio de venta, aunque no es obligatorio).
- Cantidad o porcentaje que se descontará del precio de compra si se ejecuta la opción de compra anticipadamente.
- El inquilino no recuperará en caso de que finalmente no se ejecute la opción a compra.
2.2. Elementos esenciales en un contrato de alquiler con opción a compra
Es relevante tener en cuenta que no existe un modelo oficial de contrato de alquiler de local comercial con opción a compra, por lo que las partes deben acordar de mutuo acuerdo las condiciones del contrato. Sin embargo, es recomendable que se incluyan, como mínimo, las siguientes cláusulas:2.3. ¿Cuándo se entenderá ejercida la opción de compra de un inmueble?
2.4. Ventajas y desventajas de un contrato de alquiler con opción a compra
2.4.1. Ventajas para el INQUILINO
✅ En cuanto a las VENTAJAS que tiene el inquilino en un contrato de alquiler con opción a compra, son las siguientes:
- En primer lugar, parte o la totalidad del dinero que paga por el alquiler se le descontará del precio de venta de la propiedad, lo que supone un ahorro significativo.
- Además, esta opción le permite reservar la vivienda que le gusta mientras ahorra para comprarla y al pagar las mensualidades, reduciendo así la posible financiación necesaria para la compraventa.
- Asimismo, el alquiler con opción a compra también ofrece la posibilidad de valorar si el inmueble cumple con las expectativas del inquilino, ya que podrá vivir el tiempo suficiente como para comprobar si tiene una buena ubicación, si hay ruidos, cómo son los vecinos, entre otros factores, antes de tomar la decisión de comprar la propiedad.
2.4.2. Desventajas para el INQUILINO
Por otra parte, el inquilino también puede encontrarse con algunas DESVENTAJAS en este tipo de contrato, que son las siguientes:
- Una de ellas es que, en caso de que el precio de la vivienda disminuya durante el plazo del contrato de alquiler, el precio de venta de la propiedad seguirá siendo el acordado previamente, lo que puede representar una pérdida financiera para el inquilino.
- También es posible que el precio del alquiler sea más elevado que en un contrato de alquiler convencional debido a la opción de compra. En otras palabras, el inquilino podría estar pagando una prima por la posibilidad de adquirir la propiedad en el futuro, lo que puede ocasionar un mayor gasto mensual.
2.4.3. Ventajas para el PROPIETARIO
✅ Por un lado, a continuación se mencionan las VENTAJAS para el propietario en un contrato de alquiler con opción a compra:
➡️ En muchos contratos de opción a compra, se establece que el ejercicio del derecho de opción va acompañado del pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio.
Si no se realiza el pago, aunque se haya ejercido la opción en tiempo, se entenderá que no se ha ejercido en forma.
En resumen, el ejercicio del derecho de opción a compra depende de lo establecido en el contrato y puede requerir el pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio.
Si no se cumple lo estipulado en el contrato, puede entenderse que la opción no se ha ejercido en forma.
- Mayor seguridad en relación con el pago del alquiler. Esto se debe a que para ejercer la opción a compra, es necesario cumplir con el pago de todas las rentas acordadas previamente.
- Al requerirse una señal que normalmente representa entre un 5 % y un 10 % del precio de venta de la propiedad, el propietario cuenta con una garantía ante posibles impagos por parte del inquilino.
- Otra ventaja importante es que el propietario puede disfrutar de las ventajas fiscales del alquiler, lo que le permite reducir el importe de los impuestos que debe pagar.
2.4.4. Desventajas para el PROPIETARIO
Por otro lado, en cuanto a las DESVENTAJAS para un propietario en un contrato de alquiler con opción a compra:- En un contrato de alquiler con opción a compra, el propietario no puede vender la vivienda al inquilino por un precio superior al pactado, aunque el valor de la propiedad aumente durante el plazo del contrato.
- Asimismo, si durante la vigencia del contrato de alquiler aparece un comprador interesado en la propiedad y ofrece un precio superior al acordado con el inquilino, el propietario no puede aceptarla, ya que está obligado a respetar el contrato firmado.
- El inquilino tiene la opción de esperar hasta el final del contrato de alquiler para comprar la propiedad. Sin embargo, esto puede ser desventajoso para el propietario en caso de que necesite vender la casa rápidamente por motivos económicos o personales. En tal caso, el propietario deberá esperar hasta que finalice el contrato de alquiler antes de poder vender la propiedad a otra persona.
2.5. ¿Se tiene que pagar un precio en el momento de ejercer la opción a compra?
2.6. Incumplimiento de un contrato de alquiler con opción a compra
Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de opción de compra varían dependiendo de si el incumplimiento es imputable al optatario o al optante. Por el ARRENDADOR-OPTATARIO: En caso de que el incumplimiento del contrato de opción de compra sea atribuible al optante, el optatario podrá optar por exigirle al optante que cumpla con la compraventa, o resolver el contrato por incumplimiento. En este último caso, podrá solicitar la prima entregada o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Por el ARRENDATARIO-OPTANTE: En la opción a compra, el arrendatario-optante no se compromete a la compraventa, sino que se reserva el derecho a decidir en el futuro si ejerce o no la opción de compra. Si la opción de compra es gratuita, además, el optante no tiene ninguna obligación adicional.Preguntas Frecuentes
Valoraciones
Valoraciones
Todo correcto según esperaba
Fácilmente personalizable según mis necesidades y en formato de Word para los torpes como yo.
Me gustó que estuviera actualizado según la última LAU y me sirve perfectamente para lo que necesitaba, puesto que el negocio sabía que iba a ir bien y por un buen precio negociando bien quería poder comprar el local.
Compra Verificada
Completo y muy útil
Increíble modelo. No podría estar más satisfecho con la compra porque este modelo es realmente completo y en sus 12 páginas cuenta con todas las cláusulas habidas y por haber.
El texto es realmente profesional y trata todas las cuestiones importantes tal y como hablé con la abogada.
Poco más que añadir más que daros las gracias por el soporte y trato recibido.
Compra Verificada
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