Modelo Contrato Arrendamiento Vivienda con Opción a Compra (Actualizado 2023) – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

 

¿Por qué utilizar nuestro Modelo Contrato de Arrendamiento Vivienda con Opción a Compra?

✅ Legalidad y validez: Nuestro modelo de contrato ha sido redactado por abogados especializados en derecho inmobiliario y cumple con todas las disposiciones legales necesarias para que un contrato de alquiler con opción a compra sea válido y legalmente vinculante. Esto significa que podrás estar seguro de que estás usando un documento sólido. Este documento ha sido elaborado de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ✅ Claridad y precisión: Nuestro contrato ha sido redactado de forma clara y precisa, evitando ambigüedades y dejando claro para ambas partes lo que se espera de cada una. Contiene todas aquellas cláusulas que abordan cuestiones importantes en un contrato de alquiler con opción a compra, como por ejemplo, la ejecución de la opción a compra, la recuperación de la vivienda por motivos familiares, el subarriendo y la asignación de gastos, lo que te permite estar tranquilo de que se han previsto disposiciones tan relevantes como estas. ✅ Actualización: Las leyes y regulaciones que se aplican a los contratos de alquiler de vivienda pueden cambiar con el tiempo, lo que hace necesario mantener el modelo de contrato actualizado para garantizar su validez legal. Nos aseguramos de que nuestro modelo de contrato esté actualizado con las últimas leyes y regulaciones aplicables para garantizar la validez legal del contrato. ✅ Ahorro de tiempo: Crear un contrato desde cero o buscar un modelo adecuado en internet puede ser un proceso largo y tedioso. Nuestro modelo de contrato ahorra tiempo en la redacción del contrato, ya que se ofrece un contrato ya redactado y listo para ser personalizado según las necesidades de las partes. ✅ Soporte técnico y asesoramiento legal: Ofrecemos soporte técnico y asesoramiento legal en caso de dudas en relación con este modelo. Este servicio permite a las partes tener la tranquilidad de que cualquier duda o problema será resuelto por profesionales del sector.

1. ¿Qué es el alquiler con opción de compra?

 

2.1. El avalista en el contrato de alquiler de vivienda

❗ En un contrato de alquiler, el avalista juega un papel fundamental al comprometerse a asumir las responsabilidades del inquilino en caso de incumplimiento. Con su solvencia económica y patrimonial, el avalista respalda al inquilino, otorgándole garantías frente a posibles faltas en el cumplimiento de sus obligaciones. Es importante destacar que, desde una perspectiva legal, el término correcto para referirse a lo que comúnmente conocemos como “avalista” es en realidad “fiador”, ya que su función principal fíar al inquilino. En consecuencia, en un contrato de alquiler, el denominado “avalista” realmente actúa como un “fiador”, brindando seguridad económica mediante la prestación de fianza respaldada por sus recursos financieros y bienes.  

2.1.1. Derechos del avalista

El fiador, en calidad de garante, cuenta con una serie de derechos que vale la pena destacar:

1. Derecho de Orden: Este derecho impone al arrendador (propietario) la obligación de exigir primero al inquilino el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, antes de dirigirse al fiador. Es decir, el fiador solo puede ser requerido una vez que el inquilino no haya cumplido con sus responsabilidades.
2. Derecho de Excusión: El fiador también tiene el derecho de que el arrendador (propietario) no pueda embargar sus bienes sin haber intentado previamente el embargo de los bienes del inquilino. Esta medida protege al fiador y garantiza que se agoten todas las opciones antes de afectar su patrimonio.

Es importante tener en cuenta que estos dos derechos del fiador pueden ser renunciados por escrito en el contrato de arrendamiento. Si las partes deciden renunciar a estos derechos, el fiador no podrá disfrutar de sus beneficios, lo que facilitará al arrendador (propietario) perseguir al fiador en caso de incumplimiento por parte del inquilino. En caso de renuncia expresa por escrito, el arrendador puede solicitar directamente el pago de la deuda al fiador, incluso antes que al propio inquilino. Además, puede embargar los bienes del fiador sin tener que hacerlo previamente con los bienes del inquilino. 👉🏼 Otra forma de limitar la aplicación de estos derechos es establecer la solidaridad en el contrato, donde el fiador asume una responsabilidad compartida con el inquilino. Además de estos dos derechos mencionados, la ley (específicamente el artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) otorga al fiador otro derecho relevante. Este derecho establece que, si el arrendador (propietario) desea que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, debe requerir previamente al fiador para que cumpla con el pago de la deuda que el inquilino no ha honrado. En caso de no hacerlo, el arrendador no podrá iniciar una acción legal contra el fiador.  

2.1.2. Efectos entre el fiador y el inquilino en el contrato de arrendamiento

En situaciones en las que el fiador debe asumir las obligaciones del inquilino, como por ejemplo el pago de las rentas que éste dejó de abonar al arrendador, el inquilino tiene establecidas ciertas obligaciones legales (según el artículo 1838 del Código Civil):

1. El inquilino tiene la obligación de reembolsar al fiador la totalidad de los pagos que éste haya realizado al arrendador en su nombre.
2. Asimismo, el inquilino debe abonar al fiador los intereses legales correspondientes a la deuda que el fiador haya pagado en su lugar.
3. El inquilino tiene la responsabilidad de compensar al fiador por los gastos ocasionados después de haber sido notificado por el fiador de que ha sido requerido para efectuar el pago.
4. En caso de corresponder, el inquilino también deberá indemnizar al fiador por los daños y perjuicios ocasionados.

Estas disposiciones legales buscan garantizar que el fiador no se vea perjudicado económicamente al asumir las responsabilidades del inquilino. De esta manera, se establece un equilibrio entre las partes involucradas en el contrato de arrendamiento.  

2.1.3. La finalización de las responsabilidades del fiador

La obligación del fiador llega a su término al mismo tiempo que la del deudor principal (el inquilino) o en caso de fallecimiento del fiador. Sin embargo, cuando se trata de contratos que incluyen cláusulas de prórroga, surge la pregunta sobre si las obligaciones del fiador se extienden más allá de la fecha de vencimiento del contrato original y se mantienen durante las prórrogas. En este contexto, cobra gran relevancia el artículo 1851 del Código Civil, el cual establece que la responsabilidad del fiador no se aplica a las prórrogas del contrato de arrendamiento. ❗ Por lo tanto, en caso de que querer extender la obligación del fiador en las prorrogas, resultará fundamental dejar claro en el contrato de arrendamiento que la responsabilidad del fiador abarcará tanto el periodo contractual inicial como las posibles prórrogas que puedan ocurrir posteriormente. De esta manera, se garantiza una comprensión precisa y transparente de las obligaciones del fiador en relación con la duración del contrato y las prórrogas que puedan surgir.  

4.1. Terminación y plazo de preaviso para finalizar un contrato de alquiler de vivienda

➡️ La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el derecho de desistimiento en los contratos de alquiler de vivienda, permitiendo al inquilino rescindir el contrato siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses desde su vigencia, comunicándolo al propietario con una antelación mínima de 30 días. Cualquier cláusula que limite este derecho es nula, pero es importante recordar que este aspecto no se aplica a los contratos de alquiler de locales comerciales. El Artículo 11 de la LAU establece las condiciones del desistimiento, y si ambas partes están de acuerdo, se puede incluir una cláusula de indemnización al propietario, en la cual se pagaría una renta mensual por cada año que falte por cumplir en el contrato. En caso de que falte menos de un año, se calcularía la parte proporcional. ✅ Si ambas partes acuerdan terminar el contrato de mutuo acuerdo de forma anticipada, se recomienda firmar un acuerdo de mutuo acuerdo que exprese la intención de ambas partes. Con nuestro Modelo Resolución Anticipada Contrato Arrendamiento con MUTUO ACUERDO, tendrás todo lo que necesitas para hacerlo de manera efectiva. ✅ Además, si el arrendador tiene la intención de condonar las deudas de renta del inquilino, es importante que esto quede expresamente previsto en el acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento. Para ello, recomendamos el uso de nuestro Modelo Resolución Contrato Alquiler con MUTUO ACUERDO y Condonación Deudas, el cual incluye esta posibilidad.   En ocasiones, el contrato de opción a compra implicará la firma de una escritura pública ante notario que establezca los términos de la transacción. Sin embargo, en otras situaciones, basta con una notificación por parte del comprador dentro de un plazo acordado. Dado que este tipo de contrato es atípico, es fundamental que el comprador cumpla cuidadosamente con los términos del contrato en lo que respecta al «ejercicio de la opción». ➡️  En la mayoría de los casos, para ejercer la opción de compra, será suficiente con que el comprador notifique al vendedor dentro del plazo establecido. En estos casos, se considera que la compraventa es firme y se llevará a cabo en los términos acordados. En otros casos, el comprador deberá no solo notificar al vendedor, sino también ofrecer el pago del precio acordado y elaborar un documento legal que respalde la transacción.  

6. Ventajas y desventajas de un contrato de alquiler con opción a compra

6.1. Ventajas para el INQUILINO

 

6.2. Desventajas para el INQUILINO

 

6.3. Ventajas para el PROPIETARIO

➡️ En muchos contratos de opción a compra, se establece que el ejercicio del derecho de opción va acompañado del pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio. Si no se realiza el pago, aunque se haya ejercido la opción en tiempo, se entenderá que no se ha ejercido en forma. En resumen, el ejercicio del derecho de opción a compra depende de lo establecido en el contrato y puede requerir el pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio. Si no se cumple lo estipulado en el contrato, puede entenderse que la opción no se ha ejercido en forma.  

8. Incumplimiento de un contrato de alquiler con opción a compra

Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de opción de compra varían dependiendo de si el incumplimiento es imputable al optatario o al optante. 👉🏼 Por el ARRENDADOR-OPTATARIO: En caso de que el incumplimiento del contrato de opción de compra sea atribuible al optante, el optatario podrá optar por exigirle al optante que cumpla con la compraventa, o resolver el contrato por incumplimiento. En este último caso, podrá solicitar la prima entregada o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. 👉🏼 Por el ARRENDATARIO-OPTANTE: En la opción a compra, el arrendatario-optante no se compromete a la compraventa, sino que se reserva el derecho a decidir en el futuro si ejerce o no la opción de compra. Si la opción de compra es gratuita, además, el optante no tiene ninguna obligación adicional.  

9. ¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?

Si eres propietario de una propiedad alquilada y tu inquilino ha incumplido en el pago de las rentas de alquiler, es fundamental que tomes medidas legales para proteger tus intereses. En este caso, puedes considerar iniciar una acción judicial de desahucio para recuperar la posesión de la propiedad y reclamación de deudas. ✅ Antes de iniciar cualquier acción judicial, es necesario enviar una comunicación formal al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas. Para ello, te ofrecemos un Modelo Burofax Reclamando Impago Rentas Alquiler. Este modelo de burofax es una herramienta efectiva para demostrar que se ha hecho todo lo posible para resolver el conflicto de manera amistosa antes de tomar medidas legales.  

10. Pequeñas reparaciones en la vivienda habitual

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se establecen diversos tipos de obras que afectan los contratos de alquiler de viviendas, una de ellas son las pequeñas reparaciones. ➡️ El artículo 21.4 de la LAU regula específicamente las pequeñas reparaciones y establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. En otras palabras, la responsabilidad de realizar reparaciones de pequeña entidad económica en una vivienda alquilada recae en el inquilino. ❗ Así pues, bajo el paraguas de esta normativa, cualquier reparación de pequeña entidad económica que no sea necesaria para mantener la habitabilidad de la vivienda debe ser asumida por el inquilino, independientemente de si este es responsable o no de la avería. Es decir, incluso si la avería no fue provocada por el inquilino, él deberá costear la reparación. 👉🏼 Es importante señalar que todo lo establecido aquí solo es aplicable a los contratos de vivienda habitual, quedando excluidos los arrendamientos de locales, contratos de temporada, y otros casos similares.  

10.1. Definición jurisprudencial del concepto “pequeña reparación”

Se presenta un inconveniente en este sentido, ya que la ley no define claramente qué se considera una pequeña reparación, por lo que es necesario acudir a la jurisprudencia para tratar de establecer su concepto. Es importante conocer el concepto de “pequeñas reparaciones” con tal de determinar quién debe asumir la responsabilidad de realizar pequeñas reparaciones en un contrato de arrendamiento. La jurisprudencia ha establecido diversas variables que deben ser consideradas para determinar dicha obligación, por lo que, será necesario analizar cada caso en particular.  

10.1.1. Precio de la reparación

👉🏼 Por un lado, una de las variables principales a tener en cuenta es el precio de la reparación. En este sentido, la jurisprudencia establece que las reparaciones cuyo coste no supera los 120 euros deben ser sufragadas por el inquilino. Por el contrario, si el importe de la reparación es mayor a esta cantidad, será el propietario quien deba asumirla.  

10.1.2. Tiempo transcurrido

👉🏼 Por otro lado, además del precio de la reparación, también se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde que se firmó el contrato y se detectó la avería. En términos generales, si la avería se produce antes del primer año de contrato de arrendamiento, se entiende que es desproporcionado atribuir al inquilino el costo del arreglo. En consecuencia, en este supuesto, independientemente del precio de la reparación, será el propietario quien deba sufragarla. En otras palabras, se considera que la avería se ha venido fraguando desde antes de la llegada del inquilino, por lo que no sería justo que el inquilino tuviera que hacer frente a un gasto que no le corresponde. Por otro lado, si la avería se produce tras el primer año de contrato, la responsabilidad de sufragar la reparación dependerá del precio de la misma. En concreto, si el coste de la reparación es inferior a los 120 euros, deberá ser el inquilino quien la asuma. Si, por el contrario, supera dicha cantidad, la responsabilidad recaerá en el propietario.  

10.1.3. Conclusión

❗ Independientemente de todo lo anterior, cabe destacar que si la causa de la avería se debe a un mal uso por parte del inquilino, este deberá asumir los gastos de reparación, tanto si se trata de una pequeña como de una gran reparación. ✅ ¿Eres inquilino y necesitas notificar al arrendador sobre la necesidad de pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada? En este enlace podrás encontrar nuestro Modelo de Comunicación al Arrendador sobre la Necesidad de Realizar Pequeñas Reparaciones en la Vivienda Alquilada. ✅ ¿Eres propietario y necesitas notificar al inquilino sobre la necesidad de pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada? En este enlace podrás encontrar nuestro Modelo de Comunicación al Inquilino sobre la Necesidad de Realizar Pequeñas Reparaciones en la Vivienda Alquilada.  

11. Novedades en el Contrato de Alquiler de Vivienda: Nueva Ley de Vivienda 2023

La entrada en vigor de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha traído consigo cambios significativos en el marco legal del alquiler de viviendas, específicamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, te explicamos alguna de estas modificaciones:  

11.1. Definición de “Gran tenedor”

En las zonas de mercado residencial no tensionado, se establece la definición de gran tenedor como aquella persona física o jurídica que posea más de 10 inmuebles urbanos destinados al uso residencial, o una superficie construida de más de 1500 m2 destinada a dicho fin, excluyendo garajes y trasteros.  

11.2. Responsabilidad de los gastos y honorarios del contrato de alquiler

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y los honorarios relacionados con la formalización de los contratos de alquiler, recaerá sobre el arrendador, ya sea persona física o jurídica.  

11.3. Límites en la actualización de las rentas de alquiler

Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler estará limitada al 2%, a menos que exista un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. A partir del año 2024, este límite se incrementará en un punto, alcanzando el 3%. Además, a partir de 2025 se implementará un nuevo índice de revisión que será determinado y estará por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC).  

11.4. Prórrogas de los contratos de alquiler

Se establecen prórrogas extraordinarias de un año en los contratos de alquiler destinadas a los arrendatarios vulnerables. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, estará obligado a aceptar dicha prórroga cuando sea solicitada por el arrendatario en situación de vulnerabilidad.  

11.5. Recargos al IBI de las viviendas vacías

Cuando una vivienda se encuentre desocupada durante un período superior a dos años, se aplicará un recargo que podría alcanzar hasta el 150% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).  

11.6. Prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos adicionales

La nueva ley establece que el precio del alquiler no puede ser aumentado mediante la imposición de nuevas condiciones que trasladen al arrendatario la responsabilidad de pagar cuotas o gastos que no estaban especificados en el contrato anteriormente suscrito.  

11.7. Prohibición de acuerdos contrarios a la Ley de Vivienda

La nueva normativa elimina las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas establecidas en la Ley en caso de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, al igual que en cualquier otro contrato, las partes pueden llegar a acuerdos, pero dichos acuerdos no pueden contravenir lo dispuesto en la Ley.

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