Modelo Contrato Alquiler Vivienda Habitual con AVALISTA (Actualizado 2024) – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

 

2.1. El avalista en el contrato de alquiler de vivienda

❗ En un contrato de alquiler, el avalista juega un papel fundamental al comprometerse a asumir las responsabilidades del inquilino en caso de incumplimiento. Con su solvencia económica y patrimonial, el avalista respalda al inquilino, otorgándole garantías frente a posibles faltas en el cumplimiento de sus obligaciones. Es importante destacar que, desde una perspectiva legal, el término correcto para referirse a lo que comúnmente conocemos como «avalista» es en realidad «fiador», ya que su función principal fíar al inquilino. En consecuencia, en un contrato de alquiler, el denominado «avalista» realmente actúa como un «fiador», brindando seguridad económica mediante la prestación de fianza respaldada por sus recursos financieros y bienes.

2.1.1. Derechos del avalista

El fiador, en calidad de garante, cuenta con una serie de derechos que vale la pena destacar:

1. Derecho de Orden: Este derecho impone al arrendador (propietario) la obligación de exigir primero al inquilino el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, antes de dirigirse al fiador. Es decir, el fiador solo puede ser requerido una vez que el inquilino no haya cumplido con sus responsabilidades.
2. Derecho de Excusión: El fiador también tiene el derecho de que el arrendador (propietario) no pueda embargar sus bienes sin haber intentado previamente el embargo de los bienes del inquilino. Esta medida protege al fiador y garantiza que se agoten todas las opciones antes de afectar su patrimonio.

Es importante tener en cuenta que estos dos derechos del fiador pueden ser renunciados por escrito en el contrato de arrendamiento. Si las partes deciden renunciar a estos derechos, el fiador no podrá disfrutar de sus beneficios, lo que facilitará al arrendador (propietario) perseguir al fiador en caso de incumplimiento por parte del inquilino. En caso de renuncia expresa por escrito, el arrendador puede solicitar directamente el pago de la deuda al fiador, incluso antes que al propio inquilino. Además, puede embargar los bienes del fiador sin tener que hacerlo previamente con los bienes del inquilino. Otra forma de limitar la aplicación de estos derechos es establecer la solidaridad en el contrato, donde el fiador asume una responsabilidad compartida con el inquilino. Además de estos dos derechos mencionados, la ley (específicamente el artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) otorga al fiador otro derecho relevante. Este derecho establece que, si el arrendador (propietario) desea que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, debe requerir previamente al fiador para que cumpla con el pago de la deuda que el inquilino no ha honrado. En caso de no hacerlo, el arrendador no podrá iniciar una acción legal contra el fiador.

2.1.2. Efectos entre el fiador y el inquilino en el contrato de arrendamiento

En situaciones en las que el fiador debe asumir las obligaciones del inquilino, como por ejemplo el pago de las rentas que éste dejó de abonar al arrendador, el inquilino tiene establecidas ciertas obligaciones legales (según el artículo 1838 del Código Civil):

1. El inquilino tiene la obligación de reembolsar al fiador la totalidad de los pagos que éste haya realizado al arrendador en su nombre.
2. Asimismo, el inquilino debe abonar al fiador los intereses legales correspondientes a la deuda que el fiador haya pagado en su lugar.
3. El inquilino tiene la responsabilidad de compensar al fiador por los gastos ocasionados después de haber sido notificado por el fiador de que ha sido requerido para efectuar el pago.
4. En caso de corresponder, el inquilino también deberá indemnizar al fiador por los daños y perjuicios ocasionados.

Estas disposiciones legales buscan garantizar que el fiador no se vea perjudicado económicamente al asumir las responsabilidades del inquilino. De esta manera, se establece un equilibrio entre las partes involucradas en el contrato de arrendamiento.

2.1.3. La finalización de las responsabilidades del fiador

La obligación del fiador llega a su término al mismo tiempo que la del deudor principal (el inquilino) o en caso de fallecimiento del fiador. Sin embargo, cuando se trata de contratos que incluyen cláusulas de prórroga, surge la pregunta sobre si las obligaciones del fiador se extienden más allá de la fecha de vencimiento del contrato original y se mantienen durante las prórrogas. En este contexto, cobra gran relevancia el artículo 1851 del Código Civil, el cual establece que la responsabilidad del fiador no se aplica a las prórrogas del contrato de arrendamiento. ❗ Por lo tanto, en caso de que querer extender la obligación del fiador en las prorrogas, resultará fundamental dejar claro en el contrato de arrendamiento que la responsabilidad del fiador abarcará tanto el periodo contractual inicial como las posibles prórrogas que puedan ocurrir posteriormente. De esta manera, se garantiza una comprensión precisa y transparente de las obligaciones del fiador en relación con la duración del contrato y las prórrogas que puedan surgir. ➡️ La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el derecho de desistimiento en los contratos de alquiler de vivienda, permitiendo al inquilino rescindir el contrato siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses desde su vigencia, comunicándolo al propietario con una antelación mínima de 30 días. Cualquier cláusula que limite este derecho es nula, pero es importante recordar que este aspecto no se aplica a los contratos de alquiler de locales comerciales. El Artículo 11 de la LAU establece las condiciones del desistimiento, y si ambas partes están de acuerdo, se puede incluir una cláusula de indemnización al propietario, en la cual se pagaría una renta mensual por cada año que falte por cumplir en el contrato. En caso de que falte menos de un año, se calcularía la parte proporcional. ✅ Si ambas partes acuerdan terminar el contrato de mutuo acuerdo de forma anticipada, se recomienda firmar un acuerdo de mutuo acuerdo que exprese la intención de ambas partes. Con nuestro Modelo Resolución Anticipada Contrato Arrendamiento con MUTUO ACUERDO, tendrás todo lo que necesitas para hacerlo de manera efectiva. ✅ Además, si el arrendador tiene la intención de condonar las deudas de renta del inquilino, es importante que esto quede expresamente previsto en el acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento. Para ello, recomendamos el uso de nuestro Modelo Resolución Contrato Alquiler con MUTUO ACUERDO y Condonación Deudas, el cual incluye esta posibilidad.

3.1.1. Acuerdo de terminación anticipada de un contrato de arrendamiento con mutuo acuerdo

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento es un documento que formaliza el fin anticipado de un contrato de alquiler de mutuo acuerdo entre el propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) de una propiedad inmobiliaria (como una vivienda, local comercial, trastero, plaza de garaje, habitación, finca o explotación rústica). ➡️ Este acuerdo establece los términos y condiciones de la finalización del contrato, así como la situación en la que se encuentran las obligaciones de ambas partes al momento de la finalización del mismo. De esta manera, se asegura que se cumplan adecuadamente todas las obligaciones establecidas en el contrato y se respeten los derechos y responsabilidades de ambas partes. Es recomendable formalizar por escrito un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento en caso de finalización del mismo antes del término previsto.

3.1.2. Elementos clave en un acuerdo de terminación anticipada de contrato de alquiler con mutuo acuerdo

Es fundamental que ciertos aspectos sean claramente especificados en el acuerdo de terminación de contrato para evitar malentendidos o disputas entre las partes. De esta manera, se garantiza que se cumplan adecuadamente las obligaciones establecidas en el contrato y se respeten los derechos y responsabilidades de ambas partes. Algunos de los elementos clave que deberían de considerarse son los siguientes:

1. Uno de los aspectos más relevantes del acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento es la entrega de llaves o material correspondiente al inmueble al arrendador por parte del arrendatario.
2. La restitución o retención de la fianza, la cual debe ser entregada por el inquilino al propietario al comienzo del contrato de alquiler en algunos casos, como en los contratos de alquiler de vivienda, locales de negocio o trasteros.
3. Las rentas o cantidades adeudadas por el inquilino y sus condiciones de pago.
4. El estado en que se devuelve la propiedad (incluyendo posibles desperfectos).

3.1.3. ¿Cuándo es conveniente utilizar un acuerdo de resolución de mutuo acuerdo de un contrato de alquiler?

✅ Aunque no es un requisito legal, es altamente recomendable formalizar por escrito un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento al finalizar el periodo de alquiler. En este sentido, se evitarán posibles conflictos futuros entre las partes en relación con el fin del contrato o el cumplimiento de las obligaciones por parte de cada una (como el estado del inmueble o las cantidades pendientes de pago). Contar con un acuerdo de terminación de contrato de arrendamiento puede ser una medida preventiva muy útil para evitar malentendidos y garantizar el respeto de los derechos y obligaciones de ambas partes.

3.1.4. La condonación de la deuda de alquiler

La condonación de deuda significa perdonar o liberar a un deudor de la obligación de pagar una deuda. En el contexto de un contrato de alquiler, la condonación de deuda significa que el propietario perdona o libera al inquilino de la obligación de pagar cualquier deuda pendiente, como mensualidades de alquiler atrasadas. Es importante que en el Acuerdo de Resolución Anticipada de Mutuo Acuerdo de Contrato de Alquiler y Condonación de Deudas se especifique que ambas partes acuerdan condonar cualquier deuda derivada del contrato de alquiler, y se puede incluir una declaración formal de condonación para asegurar que la deuda queda cancelada.

3.1.5. Ventajas de firmar un acuerdo resolviendo anticipadamente un contrato de alquiler y con condonación de deudas

Este tipo de acuerdo puede ser beneficioso tanto para el arrendador como para el inquilino. Para el arrendador, el acuerdo le permite recuperar la posesión de la propiedad y evitar costosos y largos procedimientos legales para recuperar la propiedad y la deuda pendiente. Para el inquilino, el acuerdo le permite evitar el desalojo y tener la oportunidad de regularizar su situación financiera sin el peso de la deuda pendiente.

3.1.6. Información esencial en una resolución anticipada de contrato de alquiler con mutuo acuerdo y condonación de deuda

Un acuerdo de resolución de mutuo acuerdo de un contrato de alquiler en España debería incluir lo siguiente: ✅ Identificación de las partes involucradas: Las partes deben identificarse claramente en el acuerdo, incluyendo su nombre, dirección y DNI/NIE. ✅ Descripción del inmueble: Se debe describir detalladamente el inmueble objeto del contrato, incluyendo su dirección, características y metros cuadrados. ✅ Fecha de finalización del contrato: Se debe especificar la fecha en la que el contrato de alquiler finalizará. ✅ Condonación de deudas: Se debe especificar que ambas partes acuerdan condonar cualquier deuda derivada del contrato de alquiler, así como las cantidades a condonar. ✅ Devolución de la fianza: Se debe especificar si se devolverá la fianza al inquilino, o bien, si el arrendador la retendrá, de conformidad con lo pactado con el inquilino.  ✅ Firmas: Ambas partes deben firmar el acuerdo para que tenga validez legal.

3.1.7. Incumplimiento del acuerdo

En el acuerdo se deben establecer las medidas a tomar en caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, como la posibilidad de solicitar daños y perjuicios, o la posibilidad de recurrir a un procedimiento judicial para resolver el incumplimiento. Es importante que el acuerdo establezca un procedimiento claro para resolver cualquier incumplimiento, y que las medidas a tomar estén en línea con las regulaciones españolas sobre contratos de alquiler. Además de esto, es relevante tener en cuenta que una vez firmado el acuerdo, la parte que incumpla tendrá responsabilidades legales.

3.1.8. Implicaciones fiscales y legales

❗ Para evitar pagar impuestos sobre la cantidad que el inquilino no ha pagado, es muy importante que las partes del contrato de arrendamiento pacten por escrito un acuerdo donde conste la condonación, disminución o moratoria de la renta mensual, y que dicho acuerdo se haga por escrito como un anexo al contrato de arrendamiento vigente. Para más información, puede consultar la reciente Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 27 de enero de 2020.  

4. Reclamación de rentas impagadas

4.1. ¿Qué hacer si un inquilino no paga las rentas de alquiler?

Si eres propietario de una propiedad alquilada y tu inquilino ha incumplido con su obligación de pagar las rentas de alquiler, es fundamental que tomes medidas legales para proteger tus intereses. En este caso, puedes considerar iniciar una acción judicial de desahucio para recuperar la posesión de la propiedad y reclamación de deudas. ❗❗ Si bien, antes de iniciar cualquier acción judicial, es recomendable enviar una comunicación formal al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas, en la cual se le ofrece al inquilino la oportunidad de solucionar el conflicto de manera amistosa. En caso de que no lo haga, el envío del burofax evitará la posibilidad de que el inquilino enerve el desahucio, si ello se menciona expresamente en la comunicación. La ley concede al inquilino un plazo de 10 días para saldar la deuda desde que fue notificado. Si lo hace, se suspenderá el desahucio y podrá continuar utilizando la propiedad arrendada. Sin embargo, si han pasado más de 30 días desde la recepción del burofax hasta la presentación de la demanda y aun así el inquilino no ha pagado, entonces el inquilino moroso no tendrá la opción de enervar el desahucio. ✅ ¿Necesitas reclamar el impago de las rentas de alquiler a tu inquilino? En ese caso, te ofrecemos un Modelo Carta Burofax Reclamar Impago Rentas Alquiler. Este modelo de Burofax es una herramienta efectiva para demostrar que se han agotado todas las vías amistosas para resolver el conflicto antes de emprender acciones legales.

4.2. ¿Es imprescindible enviar un burofax a un inquilino que no cumple con el pago del alquiler?

No, existe la opción de presentar una demanda de desahucio sin necesidad de enviar el burofax previamente. En este caso, el inquilino que se encuentra en situación de morosidad recibirá la demanda y tendrá la oportunidad de saldar la deuda para detener el proceso de desahucio. Es decir, una vez que el deudor haya hecho el pago de la deuda pendiente, podrá continuar haciendo uso de la propiedad en arrendamiento. Es importante destacar que el inquilino solo podrá hacer uso de la opción de enervar el desahucio en una ocasión.

4.3. La enervación del desahucio: ¿Qué es?

Una práctica común por parte del arrendador en caso de tener un inquilino moroso es enviar un burofax, cuyo objetivo principal es evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio. ➡️ Pero… ¿Qué es la enervación del desahucio? En resumen, la enervación es un derecho otorgado por la ley al inquilino que ha recibido una demanda de desahucio. Este mecanismo consiste en que si el arrendador inicia una demanda de desahucio, el inquilino tiene un plazo máximo de 10 días para pagar todas sus deudas pendientes. Si el inquilino hace el pago en este plazo, se detiene el proceso de desahucio. ❗ Es fundamental destacar que esta opción solo puede ser utilizada una vez y si el inquilino la utiliza, podrá permanecer en la propiedad. En definitiva, el arrendador suele usar el burofax para evitar que el inquilino enerve el desahucio y pueda seguir ocupando la propiedad.

4.4. Información esencial en una carta o burofax para la reclamación de deudas por impago de rentas del alquiler

La reclamación de deudas por impago de rentas de alquiler debe contener los siguientes elementos esenciales: ✅ La identificación del propietario, tales como su nombre completo y su dirección de contacto. ✅ La identificación del inquilino, tales como su nombre completo y su dirección de contacto. ✅ Una descripción detallada de la deuda, incluyendo la cantidad adeudada y las mensualidades impagadas. ✅ Una explicación del motivo de la reclamación y cómo se espera que el inquilino la pague (por ejemplo, mediante un pago único o mediante el pago de cuotas mensuales). ✅ Un plazo razonable para que el inquilino pague la deuda. ✅ Una advertencia de que, en caso de no recibir el pago en el plazo establecido, te reservas el derecho a iniciar una acción judicial. Es importante tener en cuenta que el burofax es solo una forma de solicitar el pago de la deuda y no garantiza que el inquilino la pagará. Si después de enviar el burofax el inquilino sigue sin pagar la deuda, puedes optar por interponer una acción judicial.

5. Pequeñas reparaciones en la vivienda habitual

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se establecen diversos tipos de obras que afectan los contratos de alquiler de viviendas, una de ellas son las pequeñas reparaciones. ➡️ El artículo 21.4 de la LAU regula específicamente las pequeñas reparaciones y establece que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». En otras palabras, la responsabilidad de realizar reparaciones de pequeña entidad económica en una vivienda alquilada recae en el inquilino. ❗ Así pues, bajo el paraguas de esta normativa, cualquier reparación de pequeña entidad económica que no sea necesaria para mantener la habitabilidad de la vivienda debe ser asumida por el inquilino, independientemente de si este es responsable o no de la avería. Es decir, incluso si la avería no fue provocada por el inquilino, él deberá costear la reparación. Es importante señalar que todo lo establecido aquí solo es aplicable a los contratos de vivienda habitual, quedando excluidos los arrendamientos de locales, contratos de temporada, y otros casos similares.

5.1. Definición jurisprudencial del concepto «pequeña reparación»

Se presenta un inconveniente en este sentido, ya que la ley no define claramente qué se considera una pequeña reparación, por lo que es necesario acudir a la jurisprudencia para tratar de establecer su concepto. Es importante conocer el concepto de «pequeñas reparaciones» con tal de determinar quién debe asumir la responsabilidad de realizar pequeñas reparaciones en un contrato de arrendamiento. La jurisprudencia ha establecido diversas variables que deben ser consideradas para determinar dicha obligación, por lo que, será necesario analizar cada caso en particular.

5.1.1. Precio de la reparación

Por un lado, una de las variables principales a tener en cuenta es el precio de la reparación. En este sentido, la jurisprudencia establece que las reparaciones cuyo coste no supera los 120 euros deben ser sufragadas por el inquilino. Por el contrario, si el importe de la reparación es mayor a esta cantidad, será el propietario quien deba asumirla.

5.1.2. Tiempo transcurrido

Por otro lado, además del precio de la reparación, también se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde que se firmó el contrato y se detectó la avería. En términos generales, si la avería se produce antes del primer año de contrato de arrendamiento, se entiende que es desproporcionado atribuir al inquilino el costo del arreglo. En consecuencia, en este supuesto, independientemente del precio de la reparación, será el propietario quien deba sufragarla. En otras palabras, se considera que la avería se ha venido fraguando desde antes de la llegada del inquilino, por lo que no sería justo que el inquilino tuviera que hacer frente a un gasto que no le corresponde. Por otro lado, si la avería se produce tras el primer año de contrato, la responsabilidad de sufragar la reparación dependerá del precio de la misma. En concreto, si el coste de la reparación es inferior a los 120 euros, deberá ser el inquilino quien la asuma. Si, por el contrario, supera dicha cantidad, la responsabilidad recaerá en el propietario.

5.1.3. Conclusión

❗ Independientemente de todo lo anterior, cabe destacar que si la causa de la avería se debe a un mal uso por parte del inquilino, este deberá asumir los gastos de reparación, tanto si se trata de una pequeña como de una gran reparación. ✅ ¿Eres inquilino y necesitas notificar al arrendador sobre la necesidad de pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada? En este enlace podrás encontrar nuestro Modelo de Comunicación Arrendador Necesidad Realizar Pequeñas Reparaciones Vivienda Alquilada. ✅ ¿Eres propietario y necesitas notificar al inquilino sobre la necesidad de pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada? En este enlace podrás encontrar nuestro Modelo Comunicación Inquilino Necesidad Realizar Pequeñas Reparaciones Vivienda Alquilada.

6. Alquiler de vivienda con opción a compra

Dado que se trata de un contrato doble, es necesario revisarlo con especial cuidado. ➡️ En cuanto al contrato de alquiler, este se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que, será de gran importancia especificar lo siguiente:

1. El plazo durante el cual el inquilino puede alquilar en inmueble.
2. El tiempo en el que puede ejercer la opción de compra.
3. La cantidad de las mensualidades del alquiler.
4. Quién se hará cargo de los gastos derivados del arrendamiento (tales como suministros y tasas).
5. Quién será responsable de realizar reparaciones y reformas si es necesario.

➡️ En lo que respecta a la futura compraventa, regida por el Código Civil, será necesario establecer las siguientes disposiciones:

1. El precio final de la operación.
2. El porcentaje a descontar del precio final de la compraventa en función de las cuotas del alquiler pagadas (total o parcial).
3. La cantidad de la señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (normalmente entre un 5 y un 10 % del precio de venta, aunque no es obligatorio).
4. Cantidad o porcentaje que se descontará del precio de compra si se ejecuta la opción de compra anticipadamente.
5. El inquilino no recuperará en caso de que finalmente no se ejecute la opción de compra.

Por otra parte, es importante señalar que en un contrato de alquiler con opción a compra, el arrendatario tendrá la posibilidad de adquirir la propiedad antes del plazo establecido si cuenta con los recursos necesarios, y además, tiene prioridad sobre otros posibles compradores.

6.2. Información esencial que debe incluir la notificación de ejercicio de opción de compra

La notificación de ejercicio de opción a compra deberá, entre otras, la siguiente información:

1. Información sobre el arrendador-optatario.
2. Información sobre el arrendatario-optante.
3. Mención al contrato de alquiler con opción de compra.
4. Descripción del bien inmueble sobre el cual se quiere ejercer la opción a compra.
5. El precio de la compraventa y sus posibles descuentos.
6. La fecha del ejercicio a compra.

En ocasiones, el contrato de opción a compra implicará la firma de una escritura pública ante notario que establezca los términos de la transacción. Sin embargo, en otras situaciones, basta con una notificación por parte del comprador dentro de un plazo acordado. Dado que este tipo de contrato es atípico, es fundamental que el comprador cumpla cuidadosamente con los términos del contrato en lo que respecta al «ejercicio de la opción». ➡️  En la mayoría de los casos, para ejercer la opción de compra, será suficiente con que el comprador notifique al vendedor dentro del plazo establecido. En estos casos, se considera que la compraventa es firme y se llevará a cabo en los términos acordados. En otros casos, el comprador deberá no solo notificar al vendedor, sino también ofrecer el pago del precio acordado y elaborar un documento legal que respalde la transacción.  

7. La cesión y el subarriendo de un inmueble alquilado

7.1. Diferencias entre la cesión y el subarriendo total o parcial de una propiedad

➡️ El subarriendo total o parcial significa poner en alquiler la totalidad o una parte de una propiedad alquilada a un tercero (subarrendatario) para su empleo como inquilino. Una vez que el casero apruebe el subarrendamiento, se debe firmar un contrato de subarrendamiento entre el arrendatario y el subarrendatario. Es importante tener en cuenta que la relación entre el arrendador y el arrendatario no se modificará, ni se extinguirá, ni se establecerá un contrato entre el arrendador y el subarrendatario. Por otro lado, la cesión del contrato de arrendamiento de una propiedad implica que el arrendatario (cedente) transfiere todos sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a un tercero (cesionario), lo que implica que el arrendatario sale del contrato y el cesionario ocupa su lugar. En definitiva, mientras que el subarriendo implica la creación de un nuevo contrato entre el arrendatario y el subarrendatario, la cesión implica el mantenimiento del contrato original de arrendamiento con un cambio en la persona del arrendatario.

7.2. Elementos esenciales de un contrato de subarriendo

Un contrato de subarriendo debe incluir varios elementos esenciales para ser considerado válido. Estos incluyen: ✅ La identidad tanto del subarrendador como del subarrendatario. ✅ La dirección del inmueble que será subalquilado y la descripción detallada de la porción del inmueble que se va a subarrendar. ✅ El plazo del subarriendo. ✅ El monto del alquiler por subarrendamiento y forma de pago. ✅ Las obligaciones y responsabilidades del subarrendador y subarrendador. ✅ Cláusulas de renovación y terminación del contrato de subarrendamiento. ✅ La garantía del subarrendador.

7.3. Ejemplos de subarriendo

• Subarriendo por horas: En este caso, el subarrendador alquila la propiedad solo por algunas horas al día o a la semana. Por ejemplo, un restaurante que quiere utilizar un local como lugar para eventos privados solo en las noches.
• Subarriendo por áreas: En este caso, el subarrendador alquila una parte específica de la propiedad, como una sala o una oficina. Por ejemplo, una empresa que quiere utilizar un local como centro de llamadas solo durante el día.
• Subarriendo por días o meses: En este caso, el subarrendador alquila un inmueble por un período corto de tiempo, como una semana o un mes. Por ejemplo, una tienda temporal que busca un espacio temporal para vender sus productos durante la temporada navideña.

7.4. Beneficios del subarriendo total o parcial

El subarriendo total o parcial de local comercial ofrece varios beneficios tanto para el arrendador como para el subarrendador. Para el arrendador, es una manera de rentabilizar una propiedad sin tener que buscar nuevos inquilinos, y también puede reducir el riesgo de impagos de las rentas de alquiler por parte del subarrendador, ya que en este caso sería el subarrendador quién se vería afectado por ello. Para el subarrendador, es una manera de obtener un espacio comercial a un costo más bajo que el alquiler del inmueble completo, y puede ser una opción atractiva para empresas emergentes o temporales.

7.5. Consejos para un subarriendo exitoso

• Es importante que se realice la notificación al arrendador original sobre la existencia del subarrendamiento, incluso cuando no exista ninguna prohibición en el subarrendamiento.
• Asimismo, el arrendador deberá establecer si querrá aumentar la renta debido al subarrendamiento.
• Es recomendable establecer un calendario de pagos y de mantenimiento del inmueble.
• Es considerable establecer una comunicación clara y regular entre ambas partes para evitar malentendidos o problemas.
• Es recomendable revisar el contrato regularmente para asegurarse de que ambas partes siguen cumpliendo con sus obligaciones.

7.6. Cosas a tener en cuenta en el subarriendo de VIVIENDA

7.7. Carta de autorización u oposición de subarriendo de vivienda o local comercial

Una carta de autorización u oposición de subarriendo de una vivienda o local comercial es un documento que permite al arrendador de una propiedad residencial o comercial manifestar por escrito su aprobación o rechazo ante la solicitud de subarriendo realizada por el arrendatario. En resumen, esta carta se utiliza para responder a la solicitud del arrendatario para subarrendar o ceder la propiedad, o para notificar al arrendatario la oposición al subarriendo propuesto. Este documento es útil en situaciones en las que un arrendatario de una vivienda o un local de negocio desea subarrendar o ceder su contrato de arrendamiento a otra persona. En estos casos, generalmente el arrendador deberá dar su consentimiento previo y por escrito para el subarriendo, excepto en algunos supuestos. Si el arrendador no da su consentimiento, el arrendatario corre el riesgo de incumplir sus obligaciones legales y contractuales, lo que puede llevar a la terminación del contrato de arrendamiento y a la obligación de tener que indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados. ✅ Además, si estás buscando una solución práctica y eficiente para comunicar tu autorización u oposición del subarriendo de un inmueble alquilado, te ofrecemos nuestro Modelo Carta Autorización u Oposición Subarriendo Total o Parcial Inmueble Alquilado. Este modelo te brindará una estructura clara y profesional, facilitando la comunicación de tu decisión al arrendatario de manera precisa y legalmente sólida. ¡No dudes en adquirirlo y agilizar tus trámites!

8. Novedades en el Contrato de Alquiler de Vivienda: Nueva Ley de Vivienda 2023

La entrada en vigor de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha traído consigo cambios significativos en el marco legal del alquiler de viviendas, específicamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, te explicamos alguna de estas modificaciones:

8.1. Definición de «Gran tenedor»

En las zonas de mercado residencial no tensionado, se establece la definición de gran tenedor como aquella persona física o jurídica que posea más de 10 inmuebles urbanos destinados al uso residencial, o una superficie construida de más de 1500 m2 destinada a dicho fin, excluyendo garajes y trasteros.

8.2. Responsabilidad de los gastos y honorarios del contrato de alquiler

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y los honorarios relacionados con la formalización de los contratos de alquiler, recaerá sobre el arrendador, ya sea persona física o jurídica.

8.3. Límites en la actualización de las rentas de alquiler

Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler estará limitada al 2%, a menos que exista un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. A partir del año 2024, este límite se incrementará en un punto, alcanzando el 3%. Además, a partir de 2025 se implementará un nuevo índice de revisión que será determinado y estará por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

8.4. Prórrogas de los contratos de alquiler

Se establecen prórrogas extraordinarias de un año en los contratos de alquiler destinadas a los arrendatarios vulnerables. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, estará obligado a aceptar dicha prórroga cuando sea solicitada por el arrendatario en situación de vulnerabilidad.

8.5. Recargos al IBI de las viviendas vacías

Cuando una vivienda se encuentre desocupada durante un período superior a dos años, se aplicará un recargo que podría alcanzar hasta el 150% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

8.6. Prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos adicionales

La nueva ley establece que el precio del alquiler no puede ser aumentado mediante la imposición de nuevas condiciones que trasladen al arrendatario la responsabilidad de pagar cuotas o gastos que no estaban especificados en el contrato anteriormente suscrito.

8.7. Prohibición de acuerdos contrarios a la Ley de Vivienda

La nueva normativa elimina las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas establecidas en la Ley en caso de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, al igual que en cualquier otro contrato, las partes pueden llegar a acuerdos, pero dichos acuerdos no pueden contravenir lo dispuesto en la Ley.

Preguntas Frecuentes