Desahucio por Precario: Ventajas y Desventajas del Procedimiento Civil

La demanda de desahucio por precario en virtud de lo establecido en el Artículo 250.1.2 de la LEC, según interpretación extensiva de la norma y la doctrina, puede ser utilizada tanto cuando existe consentimiento en la utilización del inmueble por el propietario (por ejemplo, un progenitor que cede gratuitamente un piso a su hijo) como cuando la ocupación ha sido inconsentida (ocupación ilegal).

Sin embargo, también existe jurisprudencia restrictiva que establece que este procedimiento solo puede utilizarse cuando el ocupante, habiendo accedido al inmueble previa cesión por el titular, permanece en la vivienda contra la voluntad de la propiedad una vez finalizado o rescindido dicho contrato. A pesar de la problemática que ello podría suponer, este procedimiento tiene muchos puntos positivos. Aunque su aplicación puede ser restringida en ciertos escenarios, este procedimiento presenta tanto ventajas como desventajas que es importante considerar.

Ventajas del Procedimiento de Desahucio por Precario:

1. Sencillez en la Acreditación: El demandante solo necesita demostrar que el ocupante está poseyendo la vivienda de forma gratuita y sin título legítimo.
2. Procedimiento Simple: Se trata de un juicio verbal, lo que lo hace relativamente simple en comparación con otros procedimientos legales.
3. Juicio Plenario: Es un juicio plenario y permite discutir cuestiones complejas que afecten a la validez del título que oponga el demandado. Como procedimiento plenario, produce efectos de cosa juzgada y el ocupante no puede iniciar un nuevo proceso judicial para discutir la posesión sobre esa vivienda.
4. No Sujeto a Plazo de Caducidad: No está sujeto al plazo de caducidad de un año que el artículo 439.1 LEC en relación con lo dispuesto en el artículo 250.1.4 LEC y 460.4 CC prevé para el ejercicio de la acción desde la consumación del despojo o perturbación de la posesión.
5. Aplicabilidad a Diversos Inmuebles: Puede ser utilizado con toda clase de inmuebles, lo que amplía su alcance.
6. Legitimación Activa: Toda clase de personas, físicas y jurídicas, están legitimadas para interponer este procedimiento.
7. Flexibilidad en la Identificación de Ocupantes: No es necesario que los ocupantes estén debidamente identificados, pudiéndose utilizar referencias como «ignorados ocupantes».

1. Duración Prolongada: El proceso puede tener una duración prolongada, extendiéndose hasta 3 años desde la presentación de la demanda. Por tanto, cuando sea factible y cumpla con los requisitos, es preferible considerar otras alternativas.
2. Riesgo de Excepción de Inadecuación de Procedimiento: Existe el riesgo de excepción por inadecuación de procedimiento en caso de que el juez aplicase el criterio restrictivo de interpretación, especialmente cuando los ocupantes ilegales argumentan que no se encuentran en situación de precario, alegando que el propietario no les cedió la posesión del inmueble (p.ej. que fue un tercero de forma verbal con quien tienen el contrato de alquiler, o que se encontraron la puerta abierta y desocupada). Esto podría retrasar significativamente el proceso de desalojo y dificultar la recuperación de la posesión. En caso de que prospere esta excepción, los ocupantes ilegales podrían ganar otros dos o tres años de ocupación, prolongando aún más el proceso judicial.

En resumen, el desahucio por precario ofrece una vía legal para la recuperación de la posesión de un inmueble, pero es importante considerar tanto sus ventajas como sus desventajas antes de iniciar este procedimiento. La duración del proceso y el riesgo de excepciones deben ser evaluados cuidadosamente, y en algunos casos, puede ser preferible considerar otras alternativas legales.