Contrato de alquiler con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción de compra se compone de dos tipos de contratos: un contrato de arrendamiento y un contrato que incluye una opción de compra.

El primero recoge las condiciones y términos habituales basados en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). El inquilino tendrá la opción de comprar la casa a un precio y plazo previamente acordados. Hasta entonces, se seguirán todos los procedimientos normales.

En este segundo documento, el propietario y el inquilino deben acordar todos los términos no contemplados por la Ley. A continuación, explicaremos las condiciones habituales que se suelen pactar en este contrato:

1- Por lo general, se concede al inquilino la opción de compra, deduciendo del precio de la vivienda una parte del alquiler pagado durante el plazo fijado.

2- El total del alquiler pagado durante un periodo determinado suele descontarse directamente del precio de un apartamento.

3- La opción de compra en ambos contratos se respeta durante el plazo acordado, que suele ser la duración del propio alquiler.

4- Es importante señalar que, al no existir regulación, ambas partes podrán establecer libremente las condiciones del contrato, siempre que se respete la normativa vigente.

• Nuestro equipo de abogados experimentados puede asesorarle sobre la idoneidad de un contrato de alquiler con opción a compra, en función de las circunstancias concretas de su caso, de las partes implicadas y de las características del inmueble en cuestión.
  
• También estamos especializados en la redacción de contratos de arrendamiento con opción a compra que se adaptan a las necesidades específicas de las partes implicadas y a la naturaleza del inmueble arrendado.
  
• Ya sea usted arrendador o arrendatario, revisamos y negociamos cuidadosamente su contrato de alquiler con opción a compra para asegurarnos de que se ajusta a sus necesidades e incluye toda la información necesaria sobre la posible compraventa, de acuerdo con la normativa vigente.
  
• En caso de ser arrendador, le representaremos ante las autoridades públicas para presentar o reclamar las fianzas exigidas por la normativa aplicable. Si usted es un inquilino cuyo arrendador le retiene injustificadamente la fianza, podemos ayudarle a recuperar esas cantidades.
  
• Realizamos los trámites notariales necesarios para inscribir el contrato de alquiler con opción a compra en los registros públicos.
  
• En el caso de que desee rescindir el contrato de alquiler con opción a compra o reclamar rentas impagadas, también elaboramos burofaxes a tal efecto, incluyendo en él toda la información requerida de acuerdo con la ley, lo cual es fundamental para que sus pretensiones tengan la suficiente validez en un futuro juicio.
  
• También ofrecemos asesoramiento sobre cómo reducir su responsabilidad fiscal al alquilar un inmueble en España (también para personas no residentes).

Aunque puede ser complejo por sus características específicas, el alquiler con opción a compra puede ser beneficioso tanto para los inquilinos como para los propietarios, por eso este tipo de contrato es cada vez más habitual.

Se trata de un contrato que no tiene una regulación específica, y en el que confluyen dos documentos diferentes pero vinculados entre sí. Por un lado, está el contrato de alquiler, y por otro la opción de compra.

Si está interesado en adquirir una propiedad en alquiler, puede considerar la posibilidad de firmar un contrato con opción de compra. Le explicamos como a continuación.

Estos son los principales requisitos que deben cumplirse en este tipo de contrato:

• El precio de compra futuro se fija en el contrato.
  
• El inquilino tiene derecho a decidir si compra en ese plazo, aunque el propietario no quiera.
  
• Debe incluirse el plazo de compra.
  
• En muchos casos, se cobra una prima por la concesión de una opción de compra. Este importe suele deducirse si la compra se lleva a cabo, pero se pierde si la compra no llega a materializarse.

Acceder a una vivienda se ha convertido en algo cada vez más difícil, sobre todo para los más jóvenes. Hace unos años, experimentamos una burbuja en el mercado de la vivienda que hizo subir sus precios de forma significativa. Hoy, aunque los precios se han estabilizado, esa opción sigue estando disponible para quienes quieran convertirse en propietarios.

Esta opción de alquiler viene con la opción de comprar la propiedad en el futuro. Esta es una gran manera de amortizar los pagos del alquiler para la propia adquisición de la vivienda, en caso de, finalmente, querer comprar la casa que está alquilando. Eso significa que el arrendatario no tiene que decidirse por adelantado si quiere comprar la vivienda. Puede residir inicialmente como inquilino, y posteriormente, comprar la propiedad deduciéndose el alquiler pagado.

El alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas e inconvenientes, como cualquier otro contrato con múltiples opciones. Es importante conocer tanto las ventajas como los inconvenientes antes de tomar una decisión.

Algunas de las ventajas del alquiler con derecho a compra son:

1. Los costes de alquiler, aunque no son tan elevados como el precio de compra, siguen acumulándose a nuestro favor. Una de las ventajas de este tipo de contrato es que se puede reducir el valor de la compra descontando el valor del alquiler pagado. Incluso se podría estar pagando el alquiler hasta que, finalmente, alcanzara el total del valor de la vivienda, lo que prácticamente sería como pagar a plazos.
   
2. El propietario se beneficia de un pago mensual de alquiler garantizado. Si el inquilino no paga, la opción de compra desaparecería.
   
3. Los precios de las viviendas están sujetos a cambios en función del mercado inmobiliario. El precio permanecerá congelado en el momento de la firma del contrato.
   
4. A medida que seguimos pagando la cuota de alquiler, el precio final de la casa disminuye, lo que hace más asequible la compra directa. Si decidimos completar la compra, podremos optar a una hipoteca o préstamo mucho más pequeño.
   
5. Como ya estamos pagando el alquiler de nuestra casa, será más fácil demostrar al banco que podemos pagar un préstamo.
   
6. Estaremos en una posición fuerte para comprar esta propiedad si sale a la venta, ya que ya la estaremos alquilando y tendremos un contrato de opción a compra en vigor.

Aunque este tipo de contrato puede tener ventajas para ambas partes, también hay que tener en cuenta varios inconvenientes potenciales:

1- El propietario de la vivienda puede perder mucho tiempo si el inquilino no la compra.

2- Si sabe que la persona que alquila no tiene intención de comprar la propiedad, no puede venderla a otra persona durante el contrato de alquiler. Hay que dejar que el contrato de arrendamiento expire antes de poder hacer cualquier venta.

3- La desventaja más importante es que si el valor de la propiedad baja durante el periodo de alquiler, el inquilino no podrá beneficiarse de la bajada de precios.

4- El inquilino debe pagar una prima por la opción de compra en el momento de celebrar el contrato, que representa alrededor del 10 % del precio de venta de la vivienda. Si el inquilino no compra la vivienda, perderá la prima.

En cuanto a los impuestos, si el propietario paga la prima inicial, debe declararla. El inquilino no podrá deducir el pago.

Sin embargo, si el contrato únicamente establece un precio y un plazo, el propietario debe declararlo y el inquilino puede deducir ese pago.

El pago final de la compra lo hará el propietario y se declarará la ganancia de esa finca.

Por el contrario, debe saber que tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra pueden deducirse del IRPF como compra habitual.

Última Actualización: Mayo 2024